COME APPRODARE SULLE COSTE DI CUBA – Nozioni di base per gli investitori internazionali, parte I

Piero Salussolia P.A., Dott.ssa Federica Magni

Indimenticabili vacanze su spiagge di Cayos sconfinati, passeggiate al tramonto lungo storici malecon accennando con difficoltà qualche passo di salsa, serate accompagnate da autentici Mojitos e Daiquiri in locali già noti a scrittori ed artisti del secolo passato, un clima di grande spensieratezza e voglia di divertirsi liberamente: questo è quanto i turisti internazionali hanno conosciuto di Cuba, la più grande isola dei Caraibi, sino ad oggi.

Il fascino naturalistico dell’isola ed il velo di mistero che accompagna la sua storia, hanno spinto negli anni i turisti stranieri ad avventurarsi alla scoperta di un fenomeno sociale, culturale ed economico unico al mondo. Inoltre, dopo circa sessanta anni di immobilismo statale, negli ultimi mesi si sono susseguite innumerevoli voci di corridoio circa la possibile apertura dei confini dell’isola al mercato internazionale.

Cosa aspettarsi quindi dal futuro di Cuba? La sua affermazione quale consolidata ed attraente meta turistica, od anche una possibile terra fertile per investitori stranieri?

Questo articolo si pone l’obiettivo di chiarire alcuni dei tanti aspetti oscuri della vicenda, cercando di estrapolare la verità da quanto confusamente trasmesso dai mezzi di comunicazione internazionali al fine di individuare le reali offerte imprenditoriali che al momento Cuba può offrire agli investitori stranieri.

Nello specifico, la presente trattazione sarà articolata in due parti, una prima dedicata alle opportunità imprenditoriali già da tempo consentite agli investitori internazionali dal governo locale, seguita da una seconda parte (in uscita il prossimo mese), la quale affronterà nel dettaglio prospettive ed opportunità per i soggetti stranieri che desiderino aprire i propri orizzonti verso Cuba.

Affinché ciò fosse possibile è nata una stretta collaborazione tra professionisti che da anni sono entrati in contatto con la realtà imprenditoriale e con le possibilità di investimenti a Cuba.

In particolare, ciò che segue è frutto della personale esperienza dell’Avv. Piero Salussolia, stimato avvocato abilitato all’esercizio della professione forense negli Stati di Florida e California e guida di uno studio legale di fama internazionale con sede a Miami, il quale è attento osservatore dello scenario cubano dagli anni ’80, e dell’Ing. Piermassimo Picchiura, imprenditore immobiliare italiano residente a Miami, il quale, insieme ai suoi soci e collaboratori, da alcuni anni sta valutando le differenti ipotesi di investimento nell’isola.

In via preliminare, occorre precisare che, anche dopo la recente e tanto acclamata apertura di Cuba al mercato internazionale, la situazione interna all’isola e, di riflesso, anche quella verso l’esterno, è cambiata nella realtà ben poco e non è ancora possibile parlare di un vero e proprio cambiamento storico per l’economia cubana.

Tuttavia, allo stato attuale, esistono alcune possibilità di investimento da parte di soggetti privati, anche stranieri. Per di più, questi ultimi possono prendere parte all’investimento senza dover essere necessariamente residenti sull’isola.

Ci si riferisce in particolar modo ai progetti di investimento immobiliare ammessi e concessi dal governo locale, meglio conosciuti come Inmobiliaria.

Nell’ambito di queste operazioni, società costruttrici internazionali si accordano con il governo locale per la costruzione di palazzi ad uso residenziale localizzati sul territorio cubano. Successivamente, parte delle unità abitative vengono trattenute dal governo stesso, mentre altre sono destinate al mercato internazionale (sia per la vendita che per la concessione in locazione), rappresentando un’opportunità di investimento per soggetti privati stranieri.

Oltre a ciò, da alcuni anni, sia a costruttori che ad investitori è riservata la possibilità, qualora lo desiderano, di chiedere ed ottenere da parte delle autorità locali lo status di residente temporaneo, nei limiti e termini previsti dall’ente concedente, con la conseguente possibilità di poter risiedere a Cuba oltre il periodo massimo di 90 giorni consentito dal visto turistico.

Uno degli inconvenienti a questo tipo di investimenti è rappresentato dal fatto che gli stranieri possono acquistare gli immobili unicamente agli standards economici internazionali. Ciò significa che gli immobili destinati ad investitori stranieri sono inseriti nel mercato ad un prezzo superiore rispetto a quello che, al contrario, sosterrebbe un cittadino cubano per la medesima operazione.

Oltre alla descritta tipologia di investimento, si ritiene opportuno menzionare possibilità di joint ventures tra investitori internazionali ed il governo locale volte alla:

• Costruzione, ristrutturazione o gestione di immobili di interesse governativo;
• Gestione di attività di import/export con società governative;
• Riqualificazione di aree di interesse governativo.

Generalmente, le autorità governative non prevedono costi per la concessione stessa del progetto, ma si riservano una partecipazione ai profitti derivanti dall’accordo di joint venture stretto con gli investitori internazionali.

In questi casi, ogni singolo progetto può generalmente essere finanziato attraverso un investimento minimo di circa 5 milioni di dollari.

Anche in tale ipotesi, da alcuni anni gli investitori internazionali possono, se interessati, richiedere ed ottenere la concessione della residenza temporanea sull’isola, sempre nel rispetto dei limiti e termini previsti dall’ente concedente. In tale circostanza essi non potranno, in ogni caso, lavorare o produrre alcuna forma di reddito all’interno dell’isola, mentre, invece, avranno la possibilità di acquistare una moto o un auto. In altre parole, essi potranno soffermarsi sull’isola per un periodo superiore rispetto agli altri turisti, ma continuando a svolgere una vita prevalentemente “da turista”, anche se con alcuni privilegi.

Detto ciò, risulta evidente che, se le opzioni di investimento immobiliare descritte non rappresentano di per sé una soluzione alquanto soddisfacente per gli aspiranti investitori internazionali (soprattutto per l’entità dell’investimento richiesto), meno ostacoli incontrano coloro che riescono ad ottenere la residenza permanente sull’isola, la quale equipara lo straniero a un Cubano con riferimento a quasi tutti i diritti.

A tal proposito, la seconda parte del presente articolo si soffermerà sulle singole modalità ammesse dalla legge per l’acquisizione dello status di residente permanente sull’isola, analizzando le opportunità di investimento riservate ai titolari di tale status.

Da quanto detto sin d’ora emerge che, ad oggi, aprire i propri orizzonti verso Cuba si rivela molto interessante e di estrema convenienza per tutti gli investitori stranieri che desiderino trovarsi in prima linea non appena l’acclamata apertura dell’isola si trasformasse in realtà.

Tuttavia, prima di intraprendere qualsiasi tipo di investimento in una realtà ancora sostanzialmente nuova ed inesplorata, è sempre raccomandabile rivolgersi a professionisti del settore.

A tal fine, saranno presto organizzati seminari di approfondimento nelle varie città italiane, in occasione dei quali sarà possibile sviluppare quanto sommariamente enunciato nel presente articolo, nonché ricevere consulenze personalizzate.

Nel frattempo, chiunque fosse interessato a ricevere maggiori informazioni sull’argomento trattato, può contattare direttamente le persone di seguito indicate:

Federica Magni

Mob +1(786)2538969  e-mail: legalassistant@pspalaw.com

Alessandro Tognetti

Mob & WApp +39 3358167196 e-mail: alessandrotognetti@diapashome.com

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Founded in 1994 by Piero Salussolia, Piero Salussolia P.A. provides specialized, dedicated service to an international clientele on International and Domestic Tax and Estate Planning, Real Estate and Corporate Law, Intellectual Property, Commercial and Civil Law.

Born in Alice Castello, Italy, Piero Salussolia has been practicing law in the United States and is a member of the Florida since 1985 and California Bars since 1984. Piero Salussolia was a member of the Florida Tax Section (where he served as Vice Chairman of the Foreign Tax Committee from 1989 to 1992) and the Florida International Law Section. Piero Salussolia was a founder of the Italy-American Chamber of Commerce, South East Chapter, where he served as Executive Vice President. Piero Salussolia graduated from the Universitá Degli Studi, Turin, Italy, with a doctorate degree in Political Science. He received his Master’s degree in Political Science from San Francisco State University, his Juris Doctor from the University of San Francisco and his Master in Taxation from New York University. He started his legal career with a prominent Miami law firm and subsequently joined the local office of a leading worldwide firm where he became an international partner concentrating in International Tax Law. For his services to the Italian community, Piero Salussolia has been knighted by the Italian Republic. Piero Salussolia is fluent in Italian, Spanish and French.

Sei regole per comprare casa in Toscana e rifarsi delle spese (come Sting).

Sonia Montrella

L’ultima star internazionale a essere rimasta folgorata dall’Italia è l’artista pop britannico Ed Sheeran, che di recente ha acquistato un casale a Paciano, nella campagna umbra. Non proprio un’umile abitazione rurale visto che la villa ha ben 20 stanze e vanta un vigneto che ha colpito il cantante dritto al cuore. Top secret il prezzo, che è composto da almeno 7 zeri. Che siate straricchi o no, investire nel mattone italiano è sempre un buon affare, a patto, però, che si riesca a recuperare qualche spesa, e che la casa – quasi – si ripaghi da sé: è questo il succo di un editoriale del Telegraph che, sulla base dei racconti di alcuni inglesi che hanno mollato tutto per inseguire il ‘sogno italiano’, offre una serie di consigli su come sfruttare al meglio la nuova proprietà.

REGOLA NUMERO 1. Individuare una zona turistica:

questo fa sì che la casa rappresenti una risorsa anche per le generazioni future. In più in questo modo si presta bene per “essere affittata o trasformata in Bed and Breakfast.

REGOLA NUMERO 2. Optate per una casa da cui si possa ricavare una dependance indipendente:

il modo più semplice e popolare di guadagnare soldi è affittando per una, due settimane, un appartamento ricavato dall’edificio.

REGOLA NUMERO 3.  Se possibile, scegliete una tenuta con alberi di ulivo o vigneti:

impreziosisce la casa e rappresenta una fonte di guadagno. Così hanno fatto Rob e Janina Cushman 17 anni fa, quando hanno acquistato casa a Todi, vicino Perugia. L’abitazione era composta da
5 stanze; la coppia l’ha ampliato, ha costruito una cantina moderna e ha messo su un uliveto. Oggi i Cushman producono 800 bottiglie di Sacrantino all’anno e 300 litri di olio. Non è molto, ma è già qualcosa. Tuttavia il grosso del guadagno per i Cushman è rappresentato dalla villa stessa che affittano a 6.000-7.000 euro a settimana.

REGOLA NUMERO 4. Puntate sulle esperienze:

se il vostro business è l’affitto, offrite l’opportunità di partecipare alla vendemmia o alla raccolta delle olive, alla produzione di vino e a quella dell’olio.

REGOLA NUMERO 5. Prendeteli per la gola:

proponete un corso di cucina. Chi non vorrebbe imparare a preparare la pasta fatta in casa o un ottimo tiramisù? È quello che ha pensato Betty Stuart che, con suo marito Alastair, anni fa ha acquistato una tenuta nella valle del Niccone, al confine tra la Toscana e l’Umbria. Ma prima di trasferirsi ha preso lezioni di cucina a Napoli dove viveva con suo marito, comandante della Raf. Oggi Betty organizza delle vere e proprie vacanze culinarie: il costo di una settimana di corso, comprensivo di ‘gita’ al mercato e soggiorno è di circa 1.000 sterline. Voli esclusi.

REGOLA NUMERO 6. Offrite un assaggio dello stile di vita italiano:

non c’è casale o agriturismo che si rispetti senza una piscina lungo la quale rilassarsi. Soprattutto per quelle attività di business stagionali. Ma occhio, avverte Paul Harrington, proprietario dal 2004 di una proprietà nella campagna umbra: “Prima di acquistare casa controllate la vostra fornitura elettrica e di acqua e ricordate che se avete una piscina avete bisogno di più di 3 kilowatt”.

Il “rent to buy” e la sua disciplina nell’ordinamento italiano (parte 3): il “rent to buy” di cui all’art. 23 del d.l. n. 133/2014

Avv. Riccardo Perona, Studio Legale Giannone

Il presente contributo prosegue nell’analisi del cosiddetto “rent to buy”, istituto contrattuale di derivazione anglosassone in tempi relativamente recenti introdotto anche nell’ordinamento italiano, dapprima ricorrendo, come si è visto, a una combinazione di alcune forme contrattuali tipiche previste dal codice civile e in seguito, sebbene in forma in parte differente, attraverso la disciplina ad hoc di una nuova tipologia di contratto.

In particolare, ci si soffermerà ora sulla seconda delle indicate modalità con cui la figura in esame è stata recepita nell’ordinamento italiano. Nel dettaglio, si fa riferimento alle misure adottate con decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito con modificazioni in legge 11 novembre 2014, n. 164.

Tale provvedimento, all’art. 23, reca letteralmente la “Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”. Detti contratti vengono più precisamente qualificati come quelli, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto (comma 1). I contratti di questo tipo, precisa la legge, vanno trascritti ai sensi dell’art. 2645-bis del codice civile. Va ricordato che tale norma – inserita nel codice con d.l. 31 dicembre 1996, n. 669, convertito con modificazioni in legge 28 febraio 1997, n. 30 – disciplina in particolare la trascrizione di contratti preliminari. La trascrizione del contratto di “rent to buy” produce inoltre i medesimi effetti di quella di cui all’art. 2643, comma primo, numero 8) del codice, relativo alla trascrizione (obbligatoria a fini pubblicitari) dei contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni. Con comma inserito nel testo del d.l. n. 133/2014 in sede di conversione in legge, è stato inoltre previsto che le parti definiscano in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito (art. 23, comma 1-bis).

Per quanto attiene alla disciplina specifica della figura contrattuale in esame, è previsto dalla legge che il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo (comma 2). Con decreto-legge 3 maggio 2016, n. 59, convertito con modificazioni in legge 30 giugno 2016 n. 119, è stata inoltre integrata la norma da ultimo citata, prevedendosi che per il rilascio dell’immobile il concedente possa avvalersi del procedimento per convalida di sfratto, di cui al libro quarto, titolo I, capo II, del codice di procedura civile. Viene inoltre stabilito che ai contratti di cui all’art. 23 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile, e che il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice stesso è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano, inoltre, le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice, in quanto compatibili, mentre in caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 (art. 23, comma 3, d.l. n. 133/2014).

Se, poi, il contratto di cui all’articolo in commento ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 – ai sensi del quale il notaio non puo’ procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile – opera fin dalla concessione del godimento (comma 4).

Quanto alle ipotesi di risoluzione per inadempimento, la disciplina viene così articolata (comma 5):

1. se si tratta di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali;
2. se si tratta di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

Parimenti, la legge disciplina le ipotesi di fallimento di una delle due parti (comma 6):

1. in caso di fallimento del concedente, il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’articolo 67, terzo comma, lettera c), della legge fallimentare, che prevede la non assoggettabilità ad azione revocatoria delle vendite e dei preliminari di vendita trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della stessa disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, ovvero immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell’attività d’impresa dell’acquirente, purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio;
2. in caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 della legge fallimentare, che disciplina gli effetti del fallimento sui rapporti pendenti; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al già citato comma 5 dell’art. 23 in esame.