COME APPRODARE SULLE COSTE DI CUBA – Nozioni di base per gli investitori internazionali, parte II

Piero Salussolia P.A., Dott.ssa Federica Magni

Nel richiamare brevemente la prima parte della trattazione, già pubblicata il mese scorso, si rammenta in via preliminare che l’obiettivo del presente articolo è quello di cercare di chiarire quanto trasmesso negli ultimi mesi dai mezzi di comunicazione internazionali in merito alla recente e tanto acclamata apertura di Cuba al mercato internazionale, al fine di individuare le reali offerte imprenditoriali che al momento l’isola può offrire agli investitori stranieri.

In particolare, quanto enunciato nell’intera trattazione è frutto della stretta collaborazione nata tra l’Avv. Piero Salussolia, stimato avvocato abilitato all’esercizio della professione forense negli Stati di Florida e California e guida di uno studio legale di fama internazionale con sede a Miami, il quale è attento osservatore dello scenario cubano dagli anni ’80, e l’Ing. Piermassimo Picchiura, imprenditore immobiliare italiano residente a Miami, il quale, insieme ai suoi soci e collaboratori, da alcuni anni sta valutando le differenti ipotesi di investimento nell’isola.

Cosí, se una prima parte si è soffermata sulle opportunità imprenditoriali già da tempo consentite dal governo locale agli investitori internazionali, verranno ora affrontate le opportunità di investimento riservate ai titolari dello status di residente permanente sull’isola, analizzando le singole modalità ammesse dalla legge per l’acquisizione di tale status.

A tal proposito, è importante ricordare sin d’ora che un soggetto straniero non può in alcun modo ottenere la cittadinanza sull’isola, pertanto la sua massima ambizione sarà quella di raggiungere lo status di residente permanente.

Il principale vantaggio che deriva da tale status è rappresentato dal fatto che a ciascun residente permanente (sia questi un cittadino cubano o un soggetto straniero titolare dello status) è concesso di acquisire la proprietà di un massimo di tre immobili, purché dislocati in differenti aree geografiche e municipi (rispettivamente uno in una zona marittima, un secondo in città ed un terzo in una zona di campagna), oltre alla possibilità di ottenere una licenza per lavorare in conto proprio.

Ciò risulta ancor più rilevante se si considera che, fino a pochi anni fa, la legge locale consentiva l’acquisizione del diritto di proprietà solo attraverso un ancestrale baratto. Dal 2011, invece, è stata reintrodotta la possibilità per i soggetti privati di acquistare proprietà immobiliari in molte località dell’isola e, aspetto di maggior rilievo, ai competitivi prezzi del mercato locale.

Quando si parla di tariffe e parametri economici a Cuba è opportuno ricordare che all’interno dell’isola sono tutt’ora in uso due differenti valute: il peso convertibile, comunemente chiamato CUC, ovvero la valuta cubana sulla quale si regolano i rapporti con turisti e soggetti stranieri ed il cui valore corrisponde pressappoco al dollaro americano, e il peso cubano o Moneda Nacional, il cui valore è di circa 25 volte inferiore rispetto al peso convertibile, utilizzato principalmente dai cubani per ricevere il salario dalle imprese statali, le pensioni e per acquistare beni di prima necessità. Lo straniero che si reca a Cuba può utilizzare il peso cubano limitatamente per effettuare piccoli acquisti, mentre per la maggior parte delle transazioni commerciali, quali il pagamento di alberghi, ristoranti e per l’acquisto della maggior parte di cibi e prodotti d’importazione la moneta di riferimento rimane il peso convertibile.

Detto ciò, si rivela estremamente interessante per chiunque fosse interessato ad effettuare un investimento immobiliare a Cuba, conoscere le strade per ottenere lo status di residente permanente sull’isola e poter, in questo modo, beneficiare di tutti i privilegi che esso comporta.

Nello specifico, la residenza permanente può essere ottenuta in due singole circostanze:

1. Per concessione governativa, quale straordinario riconoscimento personale;
2. Attraverso il matrimonio con un cittadino/a cubano.

Mentre poco può essere specificato con riferimento alla prima ipotesi (riservata a specifici e limitati casi), maggiori dettagli possono essere forniti sulla possibilità di unirsi in matrimonio con un cittadino cubano.

Nello specifico, il matrimonio tra un soggetto straniero ed un cittadino cubano richiede la previa approvazione della documentazione personale del soggetto straniero coinvolto da parte del Consolato Cubano presente nel proprio paese di origine (certificati attestanti lo stato di famiglia e documenti di identità).

Inoltre, il coniuge cubano deve dimostrare di poter disporre di un’abitazione in grado di ospitare la nuova famiglia e la cerimonia nuziale deve compiersi dinnanzi ad un pubblico notaio.

Successivamente, a distanza di pochi mesi, lo straniero può iniziare il proprio processo per l’ottenimento della residenza permanente presentando alle autorità governative una dettagliata documentazione (certificato di matrimonio, certificato di residenza presso l’abitazione del coniuge, certificato penale approvato dal Consolato Cubano del proprio paese, estratto del proprio conto corrente bancario all’estero che attesti la disponibilità di almeno 5.000 CUC in moneta equivalente, visita medica in una Clinica per Stranieri a Cuba, lettera motivazionale di richiesta della residenza permanente e ricevuta di pagamento delle spese del istruttoria).

Una volta acquisita la residenza permanente sarà possibile mantenere lo status attraverso una permanenza minima all’interno dell’isola: un solo giorno nell’arco di un biennio!

Inoltre, anche qualora, malauguratamente, il rapporto con il partner non procedesse nel migliore dei modi, il nuovo residente permanente non riscontrerebbe alcun problema. L’interruzione della vita coniugale, infatti, non comporta la perdita dello status precedentemente acquisito.

Un altro aspetto che distingue Cuba da molti altri paesi del centro – sud America è rappresentato dalla sua consolidata qualifica di meta turistica. Essa si è affermata negli anni quale località molto ambita sia da viaggiatori solitari che da tour operators non solo per le sue spiagge, per i centri storici delle sue città, per i costi accessibili di vitto e alloggio, ma anche per il senso di sicurezza che si respira tra le sue vie, anche quelle più nascoste. Le forze di sicurezza locali riservano grande attenzione al turista, il quale, di conseguenza, viene estremamente rispettato e protetto dalla popolazione locale.

Oltre a ciò, se non fosse ancora possibile parlare di una totale apertura del paese da un punto di vista imprenditoriale, una forma di apertura si è realizzata nel corso degli ultimi mesi attraverso l’incremento dei voli aerei diretti verso Cuba dagli Stati Uniti. In particolare, si contano numerosi voli con partenza giornaliera da Miami e Fort Lauderdale diretti nei principali centri urbani dell’isola (con costi che si aggirano dagli 80 $ ai 200 $).

Da quanto detto emerge che, ad oggi, aprire i propri orizzonti verso Cuba si rivela molto interessante e di estrema convenienza per tutti gli investitori stranieri.

Infatti, nonostante l’isola debba ancora compiere passi decisivi nella sua apertura al commercio internazionale, interessarsi alle sue offerte immobiliari ed imprenditoriali, permette di acquisire sin d’ora una posizione privilegiata all’interno di un mercato ancora prevalentemente “vergine” o, quantomeno, di trovarsi in prima linea non appena l’acclamata apertura dell’isola si trasformasse in realtà.

Tuttavia, prima di intraprendere qualsiasi tipo di investimento in una realtà ancora sostanzialmente nuova ed inesplorata, è sempre consigliabile rivolgersi a professionisti del settore.

A tal fine, saranno presto organizzati seminari di approfondimento nelle varie città italiane, in occasione dei quali sarà possibile sviluppare quanto sommariamente enunciato nel presente articolo, nonché ricevere consulenze personalizzate.

Nel frattempo, chiunque fosse interessato a ricevere maggiori informazioni sull’argomento trattato, può contattare direttamente le persone di seguito indicate:

Federica Magni

Mob +1(786)2538969  e-mail: legalassistant@pspalaw.com

Alessandro Tognetti

Mob & WApp +39 3358167196 e-mail: alessandrotognetti@diapashome.com

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Founded in 1994 by Piero Salussolia, Piero Salussolia P.A. provides specialized, dedicated service to an international clientele on International and Domestic Tax and Estate Planning, Real Estate and Corporate Law, Intellectual Property, Commercial and Civil Law.

Born in Alice Castello, Italy, Piero Salussolia has been practicing law in the United States and is a member of the Florida since 1985 and California Bars since 1984. Piero Salussolia was a member of the Florida Tax Section (where he served as Vice Chairman of the Foreign Tax Committee from 1989 to 1992) and the Florida International Law Section. Piero Salussolia was a founder of the Italy-American Chamber of Commerce, South East Chapter, where he served as Executive Vice President. Piero Salussolia graduated from the Universitá Degli Studi, Turin, Italy, with a doctorate degree in Political Science. He received his Master’s degree in Political Science from San Francisco State University, his Juris Doctor from the University of San Francisco and his Master in Taxation from New York University. He started his legal career with a prominent Miami law firm and subsequently joined the local office of a leading worldwide firm where he became an international partner concentrating in International Tax Law. For his services to the Italian community, Piero Salussolia has been knighted by the Italian Republic. Piero Salussolia is fluent in Italian, Spanish and French.

Fisco, come spostare la residenza all’estero.

Dr. Raffaele Piu

Innanzitutto possono iscriversi all’Aire solo i cittadini che trasferiscono la propria residenza all’estero per periodi superiori ai 12 mesi. Chi se ne vuole andare dall’Italia definitivamente deve infatti rispettare, come puntualizza il quotidiano  Italia Oggi, “stringenti limiti, che la legge, la prassi e la giurisprudenza hanno ristretto nel tempo al fine di evitare abusi.” L’articolo 2, comma 2-bis del Tuir considera residenti in Italia i cittadini italiani iscritti all’Aire che si trasferiscono in un “ paese black list“.

Tra le ragioni principali che spingono gli italiani a lasciare il paese ci sono problemi di natura professionale, ma anche una nuova pianificazione fiscale. I controlli dell’Agenzia delle Entrate si sono intensificati negli ultimi tempi per cercare di scovare i casi di trasferimento fittizio della residenza di chi intende scappare alle grinfie del fisco. In Italia la pressione fiscale complessiva  tocca il 64,8% contro il 40,6% della media europea.

Proprio la settimana scorsa il Fisco ha annunciato una stretta nelle verifiche sulle posizioni fiscali per chi risiede all’estero. Bisogna quindi fare attenzione se non si vuole incorrere in accertamenti fiscali indesiderati, o peggio ancora nell’ipotesi di “estero vestizione”, infatti per essere considerati residenti imponibili all’estero serve abitare ed esercitare un’attività fuori dall’Italia per più di 183 giorni l’anno e dimostrare di avere altrove la sede dei propri affari e interessi. In caso di una verifica bisognerà fornire la documentazione relativa, ecco perché è utile o quasi sempre indispensabile farsi assistere da professionisti esperti nel paese ove ci si trasferisce per non commettere errori banali che spesso possono costare molto cari.

Come spiega il quotidiano “Il Giornale” spostare la residenza in un paradiso fiscale non è per nulla facile. “Per trasferirsi a Malta servono requisiti chiari, infatti le norme nel tempo sono diventate più stringenti per evitare che questi trasferimenti possano diventare vere e proprie fughe dal fisco italiano”, e così ad esempio chi si trasferisce in paesi della “black list” viene comunque considerato residente in Italia”, ma questo non è il caso di Malta essendo paese membro della comunità europea oltre che l’unico ad essere membro del “commonwealth.” – in qualità di ex colonia della Gran Bretagna.

Tra i paradisi fiscali la stessa Panama ha visto un incremento delle presenze italiane nel 2016 (+14% rispetto al 2015). È probabile però che presto questo flusso possa invertirsi, secondo il quotidiano. La manovra prevede infatti un regime di favore per i cosiddetti residenti non domiciliati, italiani e stranieri che residenti all’estero decidono di spostare gli affari in Italia.

“Verrà riconosciuta un’imposta fissa sui redditi dall’estero di 100 mila euro. Infine in questa fuga all’estero non vanno dimenticati tutti quei pensionati, circa 500mila, che cercano riparo in altri Paesi. Stati in cui, come ha ricordato più volte Il Giornale, la pensione di fatto vale doppio. In tanti infatti hanno deciso di spostarsi in Spagna, Portogallo, Malta, Bulgaria. Ma anche ad esempio Australia e Nuova Zelanda, Filippine e Thailandia”, e questa è la inevitabile conseguenza per un paese che grazie alla sua pressione fiscale spinge all’esodo migliaia di suoi cittadini ogni anno.

Il “buy to rent” di cui all’art. 21 del d.l. n. 133/2014

Avv. Riccardo Perona, Studio Legale Giannone

Il presente contributo completa l’analisi del cosiddetto “rent to buy”, studiato nei contributi precedenti, affrontando la differente figura del “buy to rent” di cui al decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito con modificazioni in legge 11 novembre 2014, n. 164.

Il citato decreto infatti, oltre a regolare, come si è detto negli articoli passati, una ipotesi particolare di “rent to buy”, ha disciplinato, all’art. 21, quello che si potrebbe chiamare un contratto di acquisto a fini di locazione Si tratta, dunque, di una figura speculare rispetto a quella in precedenza studiata.

Il citato art. 21 è rubricato “Misure per l’incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione”.

Il comma 1, così come modificato in sede di conversione, reca norme di agevolazione fiscale. In particolare, si prevede che per l’acquisto, effettuato dal 1º gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di nuova costruzione, invendute alla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto od oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo di cui all’articolo 3, comma 1, lettere d) e c), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, è riconosciuta all’acquirente, persona fisica non esercente attività commerciale, una deduzione dal reddito complessivo pari al 20 per cento del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita, nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000 euro, nonché degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità immobiliari medesime. Si prevede inoltre, al comma 2, che tale deduzione 1 spetta, nella medesima misura e nel medesimo limite massimo complessivo, anche per le spese sostenute dal contribuente persona fisica non esercente attività commerciale per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d’appalto, per la costruzione di un’unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. Ai fini della deduzione le predette spese di costruzione sono attestate dall’impresa che esegue i lavori. Ancora, fermo restando il limite massimo complessivo di 300.000 euro, la deduzione spetta anche per l’acquisto o realizzazione di ulteriori unità immobiliari da destinare alla locazione (comma 3).

Le citate agevolazioni fiscali, tuttavia, sono subordinate alla prima fondamentale condizione prevista dal comma 4, ossia che l’unità immobiliare acquistata sia destinata, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni e purché tale periodo abbia carattere continuativo. Il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della suddetta risoluzione del precedente contratto.

La norma, dunque, intende incentivare l’acquisto con fini di locazione prevedendo una apposita agevolazione fiscale.

Sono inoltre previste ulteriori condizioni cui la medesima agevolazione fiscale è subordinata:

– che l’unità immobiliare medesima sia a destinazione residenziale, e non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;

– che l’unità immobiliare non sia ubicata nelle zone omogenee classificate E, ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;

– che l’unità immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B, ai sensi dell’allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2009, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 158 del 10 luglio 2009, ovvero ai sensi della normativa regionale, laddove vigente;

– che il canone di locazione non sia superiore a quello indicato nella convenzione di cui all’articolo 18 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, ovvero non sia superiore al minore importo tra il canone definito ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e quello stabilito ai sensi dell’articolo 3, comma 114, della legge 24 dicembre 2003, n. 350;

– che non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario.

Una disposizione particolare è introdotta con il comma 4-bis, introdotto sempre in sede di conversione in legge del decreto. Ai sensi di tale norma, le persone fisiche non esercenti attività commerciale possono cedere in usufrutto, anche contestualmente all’atto di acquisto e anche prima della scadenza del periodo minimo di locazione di otto anni, le unità immobiliari acquistate con le agevolazioni fiscali di cui al presente articolo, a soggetti giuridici pubblici o privati operanti da almeno dieci anni nel settore dell’alloggio sociale, come definito dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008, a condizione che venga mantenuto il vincolo alla locazione alle medesime condizioni stabilite dal comma 4 e che il corrispettivo di usufrutto, calcolato su base annua, non sia superiore all’importo dei canoni di locazione calcolati con le modalità stabilite dal medesimo comma 4.

Si prevede, infine, che la deduzione è ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese.