LINEE GUIDA ALLA TRATTENUTA FIRPTA

Piero Salussolia P.A., Dott.ssa Federica Magni

Breve introduzione.

 Gi Stati Uniti d’America si sono confermati negli anni una meta estremamente attraente per gli investitori stranieri. Tuttavia, se da una parte sono cresciute agevolazioni e condizioni di investimento favorevoli, dall’altra il forte aumento di beni immobili di proprietà straniera sul suolo Americano ha determinato la nascita di un meccanismo di autotutela, volto ad evitare che i soggetti stranieri possano, per cosí dire dalla mattina alla sera, lasciare gli Stati Uniti e rimpatriare la totalità dei profitti qui accumulati in virtù di transazioni immobiliari senza pagare le imposte dovute.

Cosí, con il principale obiettivo di equiparare il trattamento fiscale tra investitori stranieri e Americani, nel 1980 il Congresso degli Stati Uniti d’America ha introdotto il Foreign Investment in Real Property Tax Act (“FIRPTA”).

 1. Cosa prevede il FIRPTA?

 In virtú del FIRPTA, gli Stati Uniti, ed in particolare l’Internal Revenue Service (“IRS”) quale ente governativo di riscossione delle imposte, sono da oltre trentacinque anni legalmente autorizzati a sottoporre ad una trattenuta preventiva le disposizioni immobiliari effettuate da soggetti stranieri non residenti a fini fiscali in USA.

Con il termine “disposizione” l’IRS include qualsiasi tipo di operazione quali, tra le altre, vendita o scambio, liquidazioni, donazioni, rimborsi e/o trasferimenti.

Caratteristica principale e peculiarità dell’istituto in esame è rappresentata dal fatto che la trattenuta viene effettuata in via anticipata rispetto alla normale riscossione delle imposte (è definita infatti “ritenuta d’acconto”) per evitare che lo straniero riesca a trasferire l’intero profitto derivante dalla disposizione immobiliare nel proprio paese di origine.

Ogni disposizione viene assoggettata ad una trattenuta del 15% sul suo importo totale, il quale generalmente corrisponde al prezzo di vendita dell’immobile o al suo valore di mercato, qualora non si tratti di una vendita. L’aliquota attuale è frutto di un incremento approvato da una legge federale del 16 Febbraio 2016, che, salvo quando specificato nei successivi paragrafi, ha abrogato e sostituito la precedente trattenuta del 10%.

 Generalmente, è colui che riceve il bene immobile Americano (“Cessionario” o “Acquirente”) da parte di uno straniero (“Cedente” o “Venditore”), la parte designata ad effettuare la trattenuta FIRPTA. Per questo motivo, al fine di non incorrere in inadempimenti fiscali, si rivela di fondamentale importanza per l’Aquirente accertare la nazionalità del Venditore prima di concludere un trasferimento immobiliare.

All’atto pratico, generalmente, è l’avvocato di parte acquirente, quale professionista incaricato alle operazioni di rogito, il soggetto che dispone materialmente la trattenuta FIRPTA, con il conseguente onere di corrispondere la stessa all’IRS nel termine dei 20 giorni successivi al rogito.

E’ opportuno considerare che la trattenuta andrebbe effettuata sempre, ovvero anche quando l’immobile viene trasferito ad un valore inferiore al prezzo di acquisto, generando cosí una perdita, in occasione di donazioni a titolo gratuito o di contribuzioni a società di proprietà. In questi casi, tuttavia, sussite la possibilità di presentare all’IRS, sempre in via preventiva rispetto alla data del rogito o del trasferimento, la richiesta per un FIRPTA Withholding Certificate, con conseguente possibilità di versare, nell’attesa di successiva pronuncia da parte dell’IRS, l’importo della trattenuta FIRPTA sul conto fiduciario dell’avvocato piuttosto che direttamente all’ente di riscossione delle imposte. Oltre a ciò, negli specifici casi di esenzione dalla trattenuta previsti dalla legge, potrà essere inviato all’IRS il documento conosciuto come Notice of Non-Recognition, il quale rappresenta una dichiarazione di esenzione da inoltrare nel termine dei 20 giorni successivi alla data del rogito. In questo caso, la disposizione immobiliare non sarà sottoposta ad alcuna trattenuta di tipo preventivo fino all’eventuale e successiva pronuncia in senso contrario da parte dell’IRS.

2. Quali sono le regole generali di applicazione della trattenuta FIRPTA?        

 Sulla base dei descritti principi generali, l’applicazione della trattenuta FIRPTA può essere cosí brevemente sintetizzata:

•  Se l’importo della disposizione non eccede complessivamente i $300,000 e l’immobile viene destinato dall’Acquirente o da un suo familiare al proprio uso residenziale per almeno il 50% dei giorni in cui la proprietà è in uso per i due anni successivi al rogito (con conseguente esclusione della possibilità di concedere l’immobile in locazione permanente), nessuna trattenuta sarà applicata (c.d. Personal Residence Exemption);
•  Se l’importo dell’operazione rimane compreso tra i $300,000 e $ 1,000,000 e l’immobile viene destinato dall’Acquirente per il proprio uso residenziale, la transazione è sottoposta ad una trattenuta del 10% (c.d. Reduced Rate of Withholding);
•  Se l’importo eccede $1,000,000, l’operazione è sottoposta ad una trattenuta del 15% indipendentemente dall’utilizzo riservato all’immobile per parte dell’Acquirente.

3. Alcuni casi particolari di applicazione/esenzione della trattenuta FIRPTA.

 Oltre alle descritte ipotesi di applicazione generale della trattenuta FIRPTA, sussistono casi specifici che l’IRS ha espressamente disciplinato. A tal proposito si consideri, a titolo esemplicativo e non esaustivo, che:

•  Quando un immobile viene semplicemente scambiato per un altro, facendo appello alla Sezione 1031 del codice IRS è possibile beneficiare di una totale esenzione dalla trattenuta FIRPTA (questo particolare istituto sarà oggetto di separata ed approfondita trattazione in uscita il mese prossimo);
• Se la proprietà immobiliare oggetto della disposizione è di proprietà congiunta di due soggetti, un Americano ed uno straniero, l’importo totale della disposizione sarà suddiviso tra i soggetti coinvolti sulla base della contribuzione di capitale di ciascuno di questi;
• Per evitare che gli investitori stranieri possano conferire i beni immobili in società e poi venderne le partecipazioni, così da sottrarsi alla trattenuta FIRPTA, l’applicazione dell’istituto in oggetto è stata estesa alle transazioni di partecipazioni di società in cui almeno la metà del valore di mercato della società sia attribuibile a beni immobili;
• La creazione di una società a responsabilità limitata con unico membro, conosciuta negli USA come Limited Liability Company (“LLC”) Sole-Member, per la sua natura di entità “trasparente” a livello fiscale (c.d. Disregarded Entity) non sarà sufficiente di per sè ad evitare la trattenuta FIRPTA, a meno che questa non abbia espressamente richiesto all’IRS di essere trattata fiscalmente al pari di una società domestica. Al contrario, la trattenuta FIRPTA non si applicherà alle LLC Multi-Members, considerate a tutti gli effetti un’autonoma entità fiscale Americana.

 Infine, si ritiene opportuno rammentare che, indipendentemente da quanto sin d’ora enunciato, la disposizione immobiliare dovrà in ogni caso soddisfare i necessari adempimenti fiscali, essere oggetto di una dichiarazione dei redditi e, di conseguenza, essere assoggettata al calcolo delle imposte sulle plusvalenze o guadagno netto (c.d. Capital Gain). L’importo di queste ultime potrebbe risultare inferiore, ma anche superiore, alla quota eventualmente trattenuta in via preventiva in forza del FIRPTA (10 % o 15% a seconda del caso), legittimando, da un lato, una richiesta di rimborso all’IRS e, dall’altro, un conguaglio delle imposte da parte del venditore. A tal proposito, si consideri che, nella prospettiva di riuscire ad ottenere eventuali rimborsi da parte dell’IRS, è necessario essere in possesso, già al momento del rogito, di un numero di identificazione fiscale (ovvero di un Social Security Number o, in assenza, di un Individual Taxpayer Identification Number – ITIN Number).

Note conclusive.

Detto ciò, considerando la complessità e delicatezza del contenuto della presente trattazione, prima di intraprendere qualsiasi iniziativa è sempre raccomandabile rivolgersi ad un professionista esperto in materia. Salussolia & Associates, con un’esperienza pluriennale in materia di investimenti e pianificazione fiscale internazionale, potrà aiutarvi a comprendere ed affrontare l’applicazione della trattenuta FIRPTA ed il sistema fiscale Americano nel suo complesso. Per qualsiasi ulteriore informazione o necessità non esitate a contattarci scrivendo all’indirizzo e-mail legalassistant@pspalaw.com o chiamando al numero +1 (305) 3737016.

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Founded in 1994 by Piero Salussolia, Piero Salussolia P.A. provides specialized, dedicated service to an international clientele on International and Domestic Tax and Estate Planning, Real Estate and Corporate Law, Intellectual Property, Commercial and Civil Law.

Born in Alice Castello, Italy, Piero Salussolia has been practicing law in the United States and is a member of the Florida since 1985 and California Bars since 1984. Piero Salussolia was a member of the Florida Tax Section (where he served as Vice Chairman of the Foreign Tax Committee from 1989 to 1992) and the Florida International Law Section. Piero Salussolia was a founder of the Italy-American Chamber of Commerce, South East Chapter, where he served as Executive Vice President. Piero Salussolia graduated from the Universitá Degli Studi, Turin, Italy, with a doctorate degree in Political Science. He received his Master’s degree in Political Science from San Francisco State University, his Juris Doctor from the University of San Francisco and his Master in Taxation from New York University. He started his legal career with a prominent Miami law firm and subsequently joined the local office of a leading worldwide firm where he became an international partner concentrating in International Tax Law. For his services to the Italian community, Piero Salussolia has been knighted by the Italian Republic. Piero Salussolia is fluent in Italian, Spanish and French.

Fondazioni a Malta.

Dr. Raffaele Piu

Malta ha recentemente adottato una nuova legislazione sulle fondazioni che è entrata in vigore nel 2008. Sebbene le fondazioni siano sempre esistite in base al diritto maltese, esse non erano mai state, finora, regolamentate in modo specifico. La nuova legge prevede che la fondazione debba essere costituita per iscritto, con atto pubblico inter vivos o tramite testamento pubblico o segreto e poi registrato presso l’ufficio del registro delle persone giuridiche (Registrar of Legal Persons), che è un ufficio istituito ad hoc, addetto alla registrazione delle persone giuridiche in generale. L’atto di costituzione della fondazione deve comprendere disposizioni dettagliate contenenti i poteri, la forma delle risoluzioni e chi detiene il potere di firma all’interno della fondazione, caratteristiche che rendono la fondazione più simile ad una società debitamente costituita che non a un trust.

Una volta costituita la fondazione, viene creata una nuova persona giuridica, di conseguenza la fondazione stessa diventa proprietaria dei beni. Si tratta di una variante significativa rispetto al concetto di trust, in quanto il trust non costituisce una persona giuridica distinta ed è l’amministratore fiduciario che detiene la proprietà a favore dei beneficiari. Inoltre la fondazione è preferibile quando il fondatore desidera mantenere un certo livello di controllo sui beni.

La fondazione ha un Consiglio di Amministrazione con poteri di amministrazione, rappresentanza e cessione simili a quelli di un amministratore fiduciario. Sia per i trust che per le fondazioni la legge prevede la figura di un “Protettore” (“protector”), generalmente nominato dal disponente/fondatore, che può qualificare o in alcuni casi limitare, il potere discrezionale esercitato dall’amministratore fiduciario o dal consiglio di amministrazione. Nel caso di una fondazione, il fondatore può inoltre nominare un consiglio di sorveglianza. Il consiglio di amministrazione è responsabile della gestione della fondazione, ma il fondatore può esercitare un controllo considerevole. Il fondatore può direttamente sorvegliare l’amministrazione e può inoltre essere uno degli amministratori, nonché il beneficiario.

Il principale scopo della fondazione dovrebbe essere quello di detenere dei beni. Infatti, non può essere costituita a scopi commerciali, sebbene possa possedere immobili commerciali o partecipazioni in una società a scopo di lucro, un franchising, marchi commerciali o navi in qualità di proprietario passivo. E’ importante notare che un trust può essere tramutato in fondazione o viceversa e che sia i trust privati che le fondazioni private hanno una durata massima di 100 anni.

Una caratteristica molto interessante è che è lecito stabilire cellule separate all’interno di una fondazione per raggiungere scopi specifici con alcuni beni particolari. La cellula separata non avrà una personalità giuridica separata, tuttavia le attività e le passività della cellula costituiscono un patrimonio distinto dalle altre attività e passività della fondazione o dalle altre cellule.

La legislazione maltese consente inoltre la ridomiciliazione di una fondazione all’interno o all’esterno di Malta.

Per default, una fondazione deve essere trattata, ai fini fiscali, alla stessa stregua di una società; conseguentemente, qualsiasi regola applicabile in un conteso societario dovrebbe essere applicata anche ad una fondazione. Una fondazione sarà considerata come residente e domiciliata regolarmente a Malta e gli utili della fondazione saranno tassati in base all’aliquota del 35% che dovrà essere pagata secondo le stesse modalità applicabili per le società. Ne consegue che la distribuzione degli utili ai beneficiari di una fondazione sarà trattata, da un punto di vista fiscale, come se si trattasse di dividendi distribuiti agli azionisti di una società e qualsiasi trasferimento di un interesse beneficiario in una fondazione da parte di tali beneficiari, sarà considerato come il trasferimento di un titolo, per tutte le finalità della legge sull’Imposta sul Reddito (Income Tax Act).

Gli amministratori possono, tramite notifica scritta al Commissario (Commissioner), irrevocabilmente scegliere che la fondazione sia trattata, ai fini fiscali, come un trust. Ciò lascia spazio a opportunità molto vantaggiose in termini di pianificazione dei beni privati, in particolar modo nel caso in cui il fondatore e i beneficiari non siano residenti o domiciliati a Malta, nel cui caso non dovrà essere pagata nessuna imposta o tassa a Malta al momento della creazione o sul reddito attribuibile alla fondazione.

La disciplina della proprietà immobiliare nella Repubblica Dominicana – parte 1: i principi costituzionali

Avv. Riccardo Perona, Studio Legale Giannone

Il presente contributo inaugura l’analisi della disciplina della proprietà immobiliare e degli acquisti di immobili nella Repubblica Dominicana, che sarà ulteriormente approfondita in articoli successivi.

Le fonti che regolano la materia sono, essenzialmente, la Costituzione della Repubblica, il Codice civile, la Legge 108-05 sul Registro immobiliare, i relativi regolamenti attuativi e la Legge 5038 del 1958. Le disposizioni costituzionali sono, ovviamente, di primario rilievo, dal momento che, da un lato, delineano i contorni fondamentali del diritto di proprietà e, dall’altro, stabiliscono fondamentali garanzie per tale diritto, ove occorra anche soffermandosi specificamente sulla proprietà immobiliare.

In questo ordine di idee, la Costituzione stabilisce anzitutto, all’art. 51, che lo Stato riconosce e garantisce il diritto di proprietà e che lo stesso è caratterizzato da una funzione sociale, che comporta anche la sussistenza di obblighi in capo al titolare. Viene poi precisato che ogni persona ha diritto di godere e disporre dei propri beni.

Tale previsione echeggia la definizione classica di proprietà, che si rinviene anche nel codice civile italiano (art. 832) e, in termini molto simili, in quello della Repubblica Dominicana: il diritto di godere e disporre delle cose nel modo più assoluto, salvi gli usi proibiti dalle leggi o dai regolamenti (art. 544 codice civile della R.D.). Si nota facilmente la portata più ampia della nozione costituzionale, nella misura in cui la Carta fondamentale, come avviene in molti ordinamenti europei del dopoguerra, sottolinea anche la già richiamata funzione sociale della proprietà.

La stessa Costituzione della Repubblica Dominicana prosegue poi con alcune importanti precisazioni (art. 51).

Si prevede, in primo luogo, che nessuno possa essere privato della proprietà, salvo per giustificata causa di utilità pubblica o di interesse sociale e previo pagamento di un giusto indennizzo, determinato dall’accordo tra le parti o dalla sentenza di un tribunale competente, conformemente alla legge. Nel caso in cui sia dichiarato lo stato di emergenza o di difesa, l’indennizzo potrà essere corrisposto successivamente. Lo Stato, continua poi la Costituzione, promuove, in conformità alla legge, l’accesso alla proprietà, specialmente quella immobiliare “titulada”.

Vengono inoltre dichiarate di interesse sociale la destinazione della terra a scopi utili e la graduale eliminazione del latifondo, e si qualifica come obiettivo principale della politica sociale dello Stato promuovere la riforma agraria e l’effettiva integrazione della popolazione contadina al processo di sviluppo nazionale, tramite attività di incentivo e cooperazione volte al rinnovo dei suoi metodi di produzione agricola e della sua formazione tecnologica. La confisca dei beni delle persone fisiche e giuridiche è proibita per ragioni politiche e solo può darsi, nei confronti di entità nazionali o straniere, in seguito alla commissione di atti illeciti contro il patrimonio pubblico o nel caso di beni utilizzati in o provenienti da attività di traffico illecito di stupefacenti o sostanze psicotrope o, comunque, in ipotesi legate alla criminalità organizzata transnazionale o alla commissione di altri reati. Spetta alla legge stabilire il regime di amministrazione e di disposizione dei beni sequestrati.

Infine, stabilisce la Costituzione all’art. 1m0, comma 1, numero 2, che il regime di acquisto e trasferimento della proprietà immobiliare nella Zona di Frontiera è soggetto a requisiti legali specifici che privilegiano la proprietà dei cittadini della Repubblica e l’interesse nazionale.

Da quanto esposto emerge dunque un ordinamento impegnato a garantire la proprietà e particolarmente interessato, sin dalle previsioni costituzionali, al rilievo della proprietà immobiliare. Sulla disciplina specifica di quest’ultima ci si soffermerà in successivi contributi.