Il Compromesso nello stato della Florida

Contratto preliminare di compravendita

Piero Salussolia P.A.

Quando si intende procedere ad un investimento immobiliare nello Stato della Florida come nel resto degli Stati Uniti, è consigliabile rivolgersi ad un avvocato competente in materia e ad un agente immobiliare. Questi si occuperà della redazione di un’offerta scritta, chiamata anche proposta d’acquisto, seguendo gli appositi modelli in uso tra i professionisti del settore, al fine di presentarla al venditore. In tale atto prenegoziale si fissano sin da subito i termini dell’affare e le specifiche condizioni che reggeranno il futuro accordo tra le parti, nonché oneri, diritti ed obbligazioni di ciascuna parte. Non appena l’offerta avrà ottenuto l’approvazione da parte del venditore essa perderà la valenza di mero atto preparatorio o prenegoziale, per assumere tra le parti gli effetti di un compromesso o contratto preliminare di compravendita (il “Compromesso”). Qualora necessario, esso verrà integrato con la specificazione delle generalità delle parti, le caratteristiche e i dati catastali dell’immobile, il costo e le modalità di pagamento, nonché la data di stipula del rogito notarile.

Il Compromesso costituisce l’elemento di maggior rilievo nell’ambito della compravendita di beni immobili in quanto anticipa la volontà del venditore di trasferire la proprietà in cambio del prezzo pattuito e, d’altro canto, garantisce l’acquisizione da parte del compratore della proprietà e della titolarità in cambio della corresponsione del prezzo. Prima di prestare la propria adesione ad esso è importante rivolgersi ad un avvocato competente in materia e ad un agente immobiliare autorizzato al fine di revisionare meticolosamente il contratto preliminare di compravendita.

Prima di aderire al Compromesso, è altresì possibile negoziare l’onerosità del costo del rogito notarile, ossia stabilire se esso graverà sull’acquirente o sul venditore. Alcuni venditori sono disposti a pagare alcune o tutte le spese per riuscire a vendere l’immobile dal quale stanno percependo una rendita. Queste spese possono essere meno gravose per il venditore che per il compratore, a seconda delle condizioni di vendita. È possibile che il venditore non possa richiedere un importo superiore a quanto praticato abitualmente nella sua area e può accadere altresì che le parti incontrino limiti su quanto poter corrispondere a norma di legge. Un avvocato di fiducia potrà essere d’aiuto nella determinazione degli importi di riferimento.

Generalmente, i costi di un’acquisizione immobiliare in Florida includono sia i compensi destinati al finanziatore, qualora sussista un finanziamento, all’avvocato o all’agente delle operazioni di rogito (cioè un esperto di beni immobili o un professionista di una Title Company che corrisponde, grossolanamente, ad un notaio e garantisce che il trasferimento della proprietà sia registrato legalmente e che non sorgano problemi durante il processo stesso di registrazione), nonché compensi destinati a terzi che seguono aspetti correlati alla vendita quali la tassazione del trasferimento e della proprietà, la valutazione dell’immobile, la visura della proprietà e la copertura assicurativa di essa, nonché i costi necessari per la registrazione dei documenti.

Oltre a ciò, nel Compromesso deve essere determinato l’importo del “deposito di buona fede”, conosciuto anche come “deposito di garanzia”. Si ricorre ad esso per provare la propria intenzione ad acquistare l’immobile e per evitare che un acquirente faccia offerte per molteplici proprietà seppur con l’intenzione di acquistarne solo una. L’ammontare del deposito di buona fede solitamente consiste in una percentuale del prezzo di acquisto. Dal momento che non vi sono norme regolatrici del deposito di buona fede, il suo ammontare si basa in gran parte sugli usi e costumi del suo mercato locale. Un agente immobiliare di fiducia potrà aiutare nella determinazione dell’importo di deposito secondo quanto si pratica abitualmente nell’area di riferimento.

Qualora, successivamente, non si pervenga alla stipula del contratto definitivo, il deposito è restituito al promissario acquirente a meno che egli non risulti inadempiente al Compromesso per sua colpa; pertanto, se questi decide di non procedere all’acquisto dell’immobile dopo che sono state soddisfatte tutte le condizioni contrattuali, potrebbe incorrere nella perdita della somma depositata. Al contrario, se il Compromesso si evolve nel contratto definitivo, il deposito viene computato quale pagamento iniziale ed, in parte, quale copertura dei costi di trasferimento.

Questo deposito di buona fede deve essere depositato in un conto fiduciario (generalmente intestato all’avvocato di fiducia), che agisce in qualità di custode del denaro e che procederà in ossequio a quanto stabilito nel Compromesso.

Il Compromesso deve altresì specificare tutte le condizioni di vendita e la sua stessa validità è legata al rispetto di ciascuna di esse. Ad esempio, in esso può essere inserita la condizione per la quale qualora il promissario acquirente non riesca a conseguire il finanziamento necessario per sostenere i costi per l’acquisto dell’immobile, egli non sarà obbligato a portare a termine l’acquisto. Altre condizioni possono poi riguardare una preventiva ispezione dell’immobile, incluso il controllo di termiti e dell’impiantistica pre-esistente nell’immobile, nonché una visura sulla proprietà ed altri molteplici adempimenti che, qualora non onorati, potrebbero provocare l’annullamento del Compromesso.

L’ispezione della proprietà è uno degli aspetti più rilevanti della fase preliminare della compravendita immobiliare. In un immobile vi possono essere ingenti problemi non ravvisabili a prima vista: pertanto, un ispettore autorizzato sottoporrà ad uno scrupoloso controllo tutto l’immobile per garantire che non sussistano problemi che possano influire sul valore di esso o causare gravi disagi al nuovo proprietario. Ne consegue che se il promissario acquirente, attraverso l’operato dell’ispettore ed ancor prima di prestare la propria adesione, riscontra gravi anomalie non menzionate nel Compromesso, può invocare la condizione di ispezione per cancellare gli effetti del Compromesso o rinegoziare il prezzo.

L’avvocato di fiducia effettuerà altresì una visura sulla proprietà al fine di assicurarsi che il venditore sia realmente il proprietario dell’immobile e che non gravino su di esso reclami da parte di terzi o debiti da estinguere. Qualsiasi pendenza dovrà essere estinta prima del rogito.

Come detto poc’anzi, la redazione del Compromesso, o contratto preliminare di compravendita, è di vitale importanza nel processo d’acquisto di beni immobili dal momento che da esso sorgono le obbligazioni e i diritti di ciascuna delle parti, con la conseguenza che eventuali equivoci da esso scaturiti possono ostacolare tutto il processo di compravendita. Pertanto, é opportuno ricordare di collaborare con un professionista competente in materia immobiliare che possa guidare l’acquirente sin dal principio nell’ambito di tutto il processo di acquisto dell’immobile.

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Founded in 1994 by Piero Salussolia, Piero Salussolia P.A. provides specialized, dedicated service to an international clientele on International and Domestic Tax and Estate Planning, Real Estate and Corporate Law, Intellectual Property, Commercial and Civil Law.

Born in Alice Castello, Italy, Piero Salussolia has been practicing law in the United States and is a member of the Florida since 1985 and California Bars since 1984. Piero Salussolia was a member of the Florida Tax Section (where he served as Vice Chairman of the Foreign Tax Committee from 1989 to 1992) and the Florida International Law Section. Piero Salussolia was a founder of the Italy-American Chamber of Commerce, South East Chapter, where he served as Executive Vice President. Piero Salussolia graduated from the Universitá Degli Studi, Turin, Italy, with a doctorate degree in Political Science. He received his Master’s degree in Political Science from San Francisco State University, his Juris Doctor from the University of San Francisco and his Master in Taxation from New York University. He started his legal career with a prominent Miami law firm and subsequently joined the local office of a leading worldwide firm where he became an international partner concentrating in International Tax Law. For his services to the Italian community, Piero Salussolia has been knighted by the Italian Republic. Piero Salussolia is fluent in Italian, Spanish and French.

La disciplina delle c.d. aste giudiziarie parte II: la vendita forzata nel caso di espropriazione immobiliare

Avv. Riccardo Perona (Studio legale Giannone, Torino)

Il presente contributo torna ad occuparsi del tema delle cosiddette “aste giudiziarie”, ossia di quei procedimenti di vendita forzata dei beni (mobili o immobili) di debitori inadempienti (persone fisiche o giuridiche) che si dispongono all’esito di un processo di esecuzione al fine di soddisfare, almeno parzialmente, i creditori, tramite quanto viene ricavato dalla vendita stessa.

Al riguardo, dopo aver illustrato, nel precedente numero del Trade Journal, alcune nozioni generali in tema di esecuzione e vendita forzata, ci si concentrerà qui sulla disciplina recata dal codice di procedura civile in tema di vendita forzata nel caso di espropriazione immobiliare (artt. 555 e ss.), per giungere in numeri successivi a trattare, nel dettaglio, delle aste immobiliari fallimentari. Come ricordato nel precedente contributo, a norma dell’art. 501 c.p.c., l’istanza di assegnazione o di vendita dei beni pignorati non può essere proposta se non decorsi dieci giorni dal pignoramento, il quale, nel caso di espropriazione immobiliare, si esegue mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione di un atto in cui gli si indicano esattamente, con gli estremi richiesti dal codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato, i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre a esecuzione. Immediatamente dopo la notificazione, l’ufficiale giudiziario o il creditore pignorante consegnano copia autentica dell’atto con le note di trascrizione al competente conservatore dei registri immobiliari, che trascrive l’atto e restituisce una delle note (art. 555 c.p.c.). Il creditore deve quindi depositare nella cancelleria del tribunale competente per l’esecuzione la nota di iscrizione a ruolo, con copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, dell’atto di pignoramento e della nota di trascrizione entro quindici giorni dalla consegna dell’atto di pignoramento (art. 557).

Col pignoramento, il debitore è costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, comprese le pertinenze, e i frutti senza diritto a compenso, anche se, su istanza del creditore pignorante o di un creditore intervenuto, il giudice dell’esecuzione, sentito il debitore, può nominare custode una persona diversa. A ciò il giudice provvede senz’altro laddove l’immobile non sia occupato dal debitore; il custode, inoltre, viene sostituito in caso di inosservanza degli obblighi su di lui incombenti (art. 559).

I creditori intervenuti non oltre la prima udienza fissata per l’autorizzazione della vendita partecipano all’espropriazione dell’immobile pignorato e, se muniti di titolo esecutivo, possono provocarne i singoli atti (art. 564). Si prevedono anche disposizioni particolari in tema di intervento tardivo (artt. 565-566).

Ai temi specifici della vendita e dell’assegnazione sono dedicati gli artt. 567 e seguenti.

È in particolare previsto che, decorso il termine di cui all’art. 501, il creditore pignorante e ognuno dei creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo possano presentare istanza di vendita dell’immobile pignorato.

Il creditore che richiede la vendita deve provvedere, entro sessanta giorni dal deposito del ricorso, ad allegare allo stesso l’estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.

Il citato termine di sessanta giorni può essere prorogato una sola volta su istanza dei creditori o dell’esecutato, per giusti motivi e per una durata non superiore ad ulteriori sessanta giorni. Un termine di sessanta giorni è inoltre assegnato al creditore dal giudice, quando lo stesso ritiene che la documentazione da questi depositata debba essere completata. Se la proroga non è richiesta o non è concessa, oppure se la documentazione non è integrata nel termine assegnato, il giudice dell’esecuzione, anche d’ufficio, dichiara l’inefficacia del pignoramento relativamente all’immobile per il quale non è stata depositata la documentazione prescritta. Il giudice dichiara altresì l’estinzione del processo esecutivo se non vi sono altri beni pignorati (art. 567).

Agli effetti dell’espropriazione, il valore dell’immobile è determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall’esperto nominato a seguito dell’istanza di vendita ed entro quindici giorni dal deposito della documentazione relativa (artt. 568-569).

Nello stesso termine, il giudice fissa l’udienza, in occasione della quale le parti possono fare osservazioni circa il tempo e le modalità della vendita, e debbono proporre, a pena di decadenza, le opposizioni agli atti esecutivi, se non sono già decadute dal diritto di proporle.

Nel caso in cui il giudice disponga con ordinanza la vendita forzata, fissa un termine non inferiore a novanta giorni, e non superiore a centoventi, entro il quale possono essere proposte offerte d’acquisto. Con la medesima ordinanza vengono stabilite le modalità con cui deve essere prestata la cauzione, se la vendita è fatta in uno o più lotti, il prezzo base, l’offerta minima, il termine, non superiore a centoventi giorni dall’aggiudicazione, entro il quale il prezzo dev’essere depositato e fissa, al giorno successivo alla scadenza del termine, l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti. Quando ricorrono giustificati motivi, il giudice dell’esecuzione può disporre che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente ed entro un termine non superiore a dodici mesi.

Con la stessa ordinanza, il giudice stabilisce, salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura, che il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti e, se del caso, l’incanto, nonché il pagamento del prezzo, siano effettuati con modalità telematiche, nel rispetto della relativa normativa regolamentare.

Se vi sono opposizioni il tribunale decide sulle stesse con sentenza e quindi il giudice dell’esecuzione dispone la vendita con ordinanza.

Con la medesima ordinanza il giudice fissa il termine entro il quale essa deve essere notificata, a cura del creditore che ha chiesto la vendita o di un altro autorizzato, ai creditori iscritti che non sono comparsi.

Come indicato nel contributo precedente, la vendita forzata può avvenire con o senza incanto. Le procedure relative al secondo caso sono previste agli artt. 570 e ss. c.p.c., mentre quelle relative alla prima ipotesi sono disciplinate dagli artt. 576 e ss.

Nel seguito ci si soffermerà, in particolare, sulla vendita con incanto.

Al riguardo, è in particolar modo previsto che il giudice dell’esecuzione, quando ordina l’incanto, stabilisce, sentito quando occorre un esperto, se la vendita si deve fare in uno o più lotti, il prezzo base, il giorno e l’ora dell’incanto, il termine che deve decorrere tra il compimento delle forme di pubblicità e l’incanto stesso, nonché le eventuali forme di pubblicità straordinaria; stabilisce inoltre l’ammontare della cauzione in misura non superiore al decimo del prezzo base d’asta e il termine entro il quale tale ammontare deve essere prestato dagli offerenti, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte e, infine, il termine, non superiore a sessanta giorni dall’aggiudicazione, entro il quale il prezzo deve essere depositato e le modalità del deposito.

A norma dell’art. 579, ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto. Tali offerte debbono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale. I procuratori legali, inoltre, possono fare offerte per persone da nominare.

Per offrire all’incanto è necessario avere prestato la cauzione, la quale, se l’offerente non diviene aggiudicatario, viene immediatamente restituita dopo la chiusura dell’incanto, salvo il caso di omessa partecipazione dell’offerente stesso senza documentato e giustificato motivo. In tale caso la cauzione è restituita solo nella misura dei nove decimi dell’intero e la restante parte è trattenuta come somma rinveniente a tutti gli effetti dall’esecuzione (art. 580).

Quanto alle modalità dell’incanto, questo ha luogo davanti al giudice dell’esecuzione, nella sala delle udienze pubbliche. Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base o l’offerta precedente nella misura indicata nelle condizioni di vendita. Allorché siano trascorsi tre minuti dall’ultima offerta senza che ne segua un’altra maggiore, l’immobile è aggiudicato all’ultimo offerente. Ogni offerente cessa di essere tenuto per la sua offerta quando essa è superata da un’altra, anche se poi questa è dichiarata nulla (art. 581).

Avvenuto l’incanto, possono ancora essere fatte offerte di acquisto entro il termine perentorio di dieci giorni, ma esse non sono efficaci se il prezzo offerto non supera di un quinto quello raggiunto nell’incanto. Alla nuova gara possono partecipare, oltre agli offerenti in aumento e all’aggiudicatario, anche gli offerenti al precedente incanto che, entro il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione nella misura di cui al secondo comma. Se nessuno degli offerenti in aumento partecipa alla gara indetta a norma del terzo comma, l’aggiudicazione diventa definitiva, ed il giudice pronuncia a carico degli offerenti di cui al primo comma, salvo che ricorra un documentato e giustificato motivo, la perdita della cauzione, il cui importo è trattenuto come rinveniente a tutti gli effetti dall’esecuzione (art. 584).

L’aggiudicatario deve versare il prezzo nel termine e nel modo fissati dall’ordinanza che dispone la vendita e consegnare al cancelliere il documento comprovante l’avvenuto versamento. Se l’immobile è stato aggiudicato a un creditore ipotecario o l’aggiudicatario è stato autorizzato ad assumersi un debito garantito da ipoteca, il giudice dell’esecuzione può limitare, con suo decreto, il versamento alla parte del prezzo occorrente per le spese e per la soddisfazione degli altri creditori che potranno risultare capienti. Se il versamento del prezzo avviene con l’erogazione a seguito di contratto di finanziamento che preveda il versamento diretto delle somme erogate in favore della procedura e la garanzia ipotecaria di primo grado sul medesimo immobile oggetto di vendita, nel decreto di trasferimento deve essere indicato tale atto ed il conservatore dei registri immobiliari non può eseguire la trascrizione del decreto se non unitamente all’iscrizione dell’ipoteca concessa dalla parte finanziata (art. 585).

Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell’esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ovvero pronunciare decreto col quale trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita, e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall’aggiudicatario a norma dell’art. 508. Il giudice, con il decreto, ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento. l decreto contiene altresì l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto e costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio (art. 586).

Se invece il prezzo non è depositato nel termine stabilito, il giudice dell’esecuzione dichiara con decreto la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto e per il nuovo incanto si procede daccapo a norma degli artt. 576 e ss. Se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione confiscata, risulta inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza (art. 587).

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