Il Rogito nella compravendita nello stato della Florida

Piero Salussolia P.A.

Nello Stato della Florida gli investimenti immobiliari rappresentano un settore determinante ed in continua crescita per l’economia locale; tuttavia, sovente, nell’ambito di una compravendita immobiliare possono verificarsi fraintendimenti tra acquirente, venditore (le “Parti”), avvocati, agenti immobiliari ed anche finanziatori, qualora sussista un finanziamento. Questo può generare tensioni ed insidie nell’ambito dell’intera procedura di compravendita, come anche nella fase finale di registrazione dell’operazione (il “Rogito”).

La presente esposizione ha l’obiettivo di accompagnare passo dopo passo le Parti al Rogito di una compravendita immobiliare, fornendo sia nozioni generali che consigli pratici riguardo ad ogni suo aspetto.

In primo luogo, si rivela opportuno considerare che, negli Stati Uniti, la fase del Rogito comprende una serie di adempimenti di competenza di un professionista (propriamente chiamato “Closing Agent”), ossia un avvocato esperto in materia o un agente delle operazioni di rogito, che corrisponde, grossolanamente, ad un notaio ed ha accesso ai pubblici registri garantendo cosí la registrazione legale del trasferimento della proprietà. Questi, a seconda di quanto concordato dalle Parti, può essere un professionista terzo a cui queste decidono di rivolgersi di comune accordo, ma anche, come generalmente avviene per economia e snellezza delle procedure di trasferimento della proprietà, l’avvocato di fiducia dell’acquirente.

Questi i principali steps per poter procedere al Rogito:

1. Approvazione del compromesso o contratto preliminare di compravendita (il “Compromesso”
2. Richiesta di una visura sulla proprietà (“Title Commitment”);
3. Indagine sullo stato legale dell’immobile;
4. Soddisfazione di tutti gli adempimenti necessari all’analisi della proprietà (“Requirements”);
5. Predisposizione della documentazione necessaria al Rogito;
6. Elaborazione dell’ “U.S Department of Housing and Urban Development Statement” (documento conosciuto come “HUD”);
7. Rogito della transazione previo trasferimento dell’intero capitale concordato per la vendita su un conto fiduciario intestato all’avvocato di parte acquirente.

Agli agenti immobiliari è riservata la fase iniziale e preliminare della compravendita immobiliare: essi hanno il compito di individuare la proprietà, negoziarne il prezzo di vendita e redigere il Compromesso, che deve essere approvato da entrambe le Parti (Step 1). Tuttavia, prima di prestare la propria adesione al Compromesso, è sempre raccomandabile chiederne una revisione ad un avvocato di fiducia poichè generalmente gli agenti immobiliari seguono modelli in uso tra i professionisti del settore, i quali sovente non si soffermano in modo esaustivo sulle conseguenze legali di ciascuna clausola.

Prima di procedere alla trattazione della successiva fase, si rende opportuno un breve excursus sul Compromesso per ricordare come esso illustri i termini dell’affare e le specifiche condizioni che reggeranno il futuro accordo tra le Parti, quali generalità personali, caratteristiche e dati catastali dell’immobile, costo e modalità di pagamento, oneri a carico dell’acquirente e del venditore, commissioni del Closing Agent (che gravano sempre sul venditore), importo del deposito di garanzia, nonché la data di stipula del Rogito. Allo stesso modo, in esso si puntualizza se l’acquisto verrà realizzato in contanti o mediante l’accesso ad un finanziamento; in tal caso, il Compromesso sarà sottoposto alla specifica condizione per la quale il promissario acquirente non sarà obbligato a portare a termine l’acquisto qualora non riesca a conseguire il finanziamento necessario.

Nel Compromesso è individuato altresí un custode, solitamente nella persona dell’avvocato di fiducia dell’acquirente, il quale riceve su un conto fiduciario a lui intestato un deposito di buona fede o deposito di garanzia da parte dell’acquirente. Non appena il custode avrà ricevuto l’importo corrispondente consegnerà alle Parti una dichiarazione scritta di custodia dei fondi depositati.

Pertanto, il Closing Agent dovrà prima ricevere copia del Compromesso approvato da entrambe le Parti per poter successivamente richiedere una visura sulla proprietà (Step 2) alla Title Company di riferimento, ossia all’agenzia che fornisce la copertura assicurativa della proprietà interessata.

Grazie a tale documento il Closing Agent potrà intraprendere un’indagine dettagliata sullo stato legale dell’immobile (Step 3), ottenendo informazioni fondamentali per il futuro acquirente e non riscontrabili nel Compromesso; in particolare, notizie circa eventuali gravami attuali e passati pendenti sulla proprietà, ipoteche, pignoramenti, sequestri, giudizi in corso, nonchè possibili debiti nei confronti del condominio nel quale è ubicato l’immobile cosí come indicati nella contabilità dell’associazione condominiale, o, se il cliente lo desidera, chiarimenti in merito alla copertura assicurativa dell’immobile. Oltre a ciò, solo in questa fase sarà possibile determinare con maggior precisione il tempo necessario per addivenire al Rogito. Infatti, tutti gli adempimenti richiesti dalla visura (“Requirements”) dovranno preventivamente essere soddisfatti affichè la proprietà risulti per cosí dire ‘pulita’ e l’acquirente possa riceverla senza alcuna azione pendente (Step 4).

Affinchè ciò sia possibile, la visura dovrà essere trasmessa altresí all’avvocato del venditore affinchè questi possa conoscere lo stato legale della proprietà. Qualora si riveli opportuno posticipare la data del Rogito, le Parti di comune accordo fisseranno una data ultima in cui procedervi. Inoltre, l’avvocato del veditore inizierà a predisporre la documentazione necessaria per il Rogito che dovrà essere trasmessa ed approvata dal Closing Agent (Step 5).

Generalmente, i documenti basilari che il venditore dovrà predisporre sono:

• Titolo di proprietà (Warranty deed);
• Dichiarazione giurata da parte del venditore sulla propria titolarità di legittimo proprietario dell’immobile (Title affidavit);
• Dichiarazione giurata da parte del venditore sullo status legale dell’immobile, con particolare riferimento all’assenza di gravami od azioni legali pendenti su di esso (Closing Seller’s affidavit);
• Certificato di trasferimento contenente i dati catastali dell’immobile oggetto della transazione, l’indicazione del prezzo di vendita concordato ed una dettagliata descrizione delle condizioni in cui si trova l’immobile al momento del trasferimento, firmato sia dal venditore che da acquirente alla presenza del Closing Agent (Bill of sale).

Tuttavia, dalla visura stessa potrebbe emergere anche la necessità di documentazione aggiuntiva da fornire da parte del venditore, tra cui il Certificato FIRPTA, alla quale é soggetto ogni cittadino straniero non residente negli Stati Uniti. In forza del FIRPTA (Foreign Investment Real Property Tax Act) ciascun venditore straniero è soggetto ad una trattenuta del 10% calcolata sul prezzo di vendita dell’immobile.

Sarà invece onere del Closing Agente elaborare l’“U.S Department of Housing and Urban Development Statement” (conosciuto come “HUD”) (Step 6). Tale documento specifica le operazioni finanziarie da relizzarsi, ovvero i totali dovuti dal venditore e dall’acquirente entro la data del Rogito, quali il prezzo concordato per l’acquisto, nonchè ulteriori spese ed onorari per i professionisti incaricati. L’HUD, che può subire cambiamenti anche fino al giorno del Rogito, dovrà essere approvato da entrambe le Parti prima di poter registrare ufficialmente la vendita sui registri pubblici.

 Si consideri sin d’ora che sul venditore gravano sia le imposte di registro, calcolate sulla base del valore individuato nel Compromesso (attualmente in Florida corrispondono al 7 per mille), che le commissioni per l’agente immobiliare che generalmente equivalgono al 6% del valore indicato nel Compromesso, oltre all’onorario per il proprio avvocato.

D’altro canto, l’acquirente, oltre ai costi eventualmente stabiliti nel Compromesso, dovrà pagare il proprio avvocato ed affrontare le spese per la copertura assicurativa della proprietà (la Title insurance, servizio offerto dalle già citate Title Companies nella duplice voce della opzionale Owner’s Insurance e della Lender’s Insurance, obbligatoria quale garanzia per la banca qualora sia stato concesso un mutuo) al fine di tutelarsi avverso eventuali vizi non ravvisabili prima dell’acquisto. Tra le altre, infatti, potrebbe palesarsi una incorretta dichiarazione di stato civile da parte del precedente proprietario con possibile futura rivendicazione da parte del coniuge legale.

L’importo da corrispondere per tale copertura assicurativa varia in funzione del prezzo di acquisto concordato e, precisamente, per proprietà di valore entro i $ 100,000 è pari a $ 5.75 per ogni mille dollari, mentre per proprietà di valore superiore ai $ 100,000 è di $ 5.00 per ogni mille dollari.

Una volta compiuti i suddetti adempimenti e predisposta la documentazione necessaria, il Closing Agent potrà procedere al Rogito (Step 7).

Il tale occasione, egli dovrà considerare sia il deposito di garanzia già versato dall’acquirente sia il prestito da questi ottenuto, qualora sussista un finanziamento. Non appena tutto il capitale necessario all’acquisto è trasferito sul fondo fiduciario (il trust account intestato all’avvocato di parte acquirente per la gestione di tutte le operazioni relative alla transazione immobialiare, tra cui la ricezione del summenzionato deposito di garanzia) e gli originali dei documenti predisposti dalle Parti, nonchè l’HUD firmato da entrambe, sono consegnati al Closing Agent, egli potrà procedere all’invio dei documenti ed alla registrazione della compravendita nei pubblici registri.

Concludendo, è bene tenere a mente che queste operazioni sono spesso soggette a modifiche dell’ultima ora. Per evitare che questo od altri aspetti possano destare preoccupazione ed ansia tra le Parti, è sempre raccomandabile rivolgersi ad un avvocato competente in materia al fine di ricevere un’adeguata assistenza in ciascuna fase della compravendita immobiliare.

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Founded in 1994 by Piero Salussolia, Piero Salussolia P.A. provides specialized, dedicated service to an international clientele on International and Domestic Tax and Estate Planning, Real Estate and Corporate Law, Intellectual Property, Commercial and Civil Law.

Born in Alice Castello, Italy, Piero Salussolia has been practicing law in the United States and is a member of the Florida since 1985 and California Bars since 1984. Piero Salussolia was a member of the Florida Tax Section (where he served as Vice Chairman of the Foreign Tax Committee from 1989 to 1992) and the Florida International Law Section. Piero Salussolia was a founder of the Italy-American Chamber of Commerce, South East Chapter, where he served as Executive Vice President. Piero Salussolia graduated from the Universitá Degli Studi, Turin, Italy, with a doctorate degree in Political Science. He received his Master’s degree in Political Science from San Francisco State University, his Juris Doctor from the University of San Francisco and his Master in Taxation from New York University. He started his legal career with a prominent Miami law firm and subsequently joined the local office of a leading worldwide firm where he became an international partner concentrating in International Tax Law. For his services to the Italian community, Piero Salussolia has been knighted by the Italian Republic. Piero Salussolia is fluent in Italian, Spanish and French.

La disciplina delle c.d. aste giudiziarie parte II: la vendita forzata nel contesto della procedura fallimentare

Avv. Riccardo Perona (Studio legale Giannone, Torino)

Il presente contributo torna ad occuparsi del tema delle cosiddette “aste giudiziarie”, che in articoli precedenti del Trade Journal si sono viste nei loro profili generali, ossia in quanto procedimenti di vendita forzata dei beni (mobili o immobili) di debitori inadempienti (persone fisiche o giuridiche) che si dispongono all’esito di un processo di esecuzione al fine di soddisfare, almeno parzialmente, i creditori, tramite quanto viene ricavato dalla vendita stessa. Al riguardo – stanti le premesse di cui alle note precedenti, da considerarsi integralmente richiamate ai fini di una precisa contestualizzazione di quanto si dirà nel seguito – è giunto il momento di avvicinarsi al tema di quelle aste che si inseriscono non già all’interno di un qualsiasi procedimento esecutivo, bensì nel quadro di una procedura fallimentare. In questo senso, le “aste fallimentari” vanno dunque collocate nell’ambito del più ampio tema delle procedure fallimentari, che saranno dunque qui introdotte prima di trattare, in contributi successivi, appunto delle aste medesime, segnatamente immobiliari.

• – Il fallimento rientra nel novero delle c.d. procedure concorsuali, ossia di quelle procedure cui viene assoggettata un’impresa commerciale in stato di crisi – rectius, d’insolvenza – al fine di regolarne i rapporti con i creditori, nel tentativo di soddisfare almeno parzialmente le pretese di questi ultimi. Nonostante talune analogie, dunque, le procedure fallimentari si distinguono nettamente dalle procedure esecutive di cui al codice di procedura civile – basti pensare, fra tutte, all’assoggettabilità a queste particolari procedure della sola impresa commerciale – e sono regolate principalmente dalla “legge fallimentare”, ossia dal Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267. Come la denominazione comune del citato R.D. conferma, il fallimento costituisce la più nota delle procedure fallimentari ed è disciplinato dal Titolo II della legge fallimentare stessa.
• – A norma dell’art. 5 della legge, l’imprenditore che si trova in stato d’insolvenza è dichiarato fallito, e lo stato d’insolvenza si manifesta con inadempimenti od altri fatti esteriori, i quali dimostrino che il debitore non è più in grado di soddisfare regolarmente le proprie obbligazioni. Il fallimento è dichiarato su ricorso del debitore, di uno o più creditori o su richiesta del pubblico ministero (art. 6). Il fallimento è dichiarato dal tribunale del luogo dove l’imprenditore ha la sede principale dell’impresa. Il trasferimento della sede intervenuto nell’anno antecedente all’esercizio dell’iniziativa per la dichiarazione di fallimento non rileva ai fini della competenza (art. 9). Gli imprenditori individuali e collettivi possono essere dichiarati falliti entro un anno dalla cancellazione dal registro delle imprese, se l’insolvenza si è manifestata anteriormente alla medesima o entro l’anno successivo. In caso di impresa individuale o di cancellazione di ufficio degli imprenditori collettivi, è fatta salva la facoltà per il creditore o per il pubblico ministero di dimostrare il momento dell’effettiva cessazione dell’attività da cui decorre il termine predetto (art. 10). Il procedimento per la dichiarazione di fallimento si svolge dinanzi al Tribunale in composizione collegiale con le modalità dei procedimenti in camera di consiglio. Il Tribunale convoca, con decreto apposto in calce al ricorso, il debitore ed i creditori istanti per il fallimento; nel procedimento interviene il pubblico ministero che ha assunto l’iniziativa per la dichiarazione di fallimento. Il decreto di convocazione è sottoscritto dal presidente del Tribunale o dal giudice relatore se vi è delega alla trattazione del procedimento. Il ricorso e il decreto devono essere notificati, a cura della cancelleria, al debitore. L’udienza è fissata non oltre quarantacinque giorni dal deposito del ricorso e tra la data della comunicazione o notificazione e quella dell’udienza deve intercorrere un termine non inferiore a quindici giorni. Il decreto contiene l’indicazione che il procedimento è volto all’accertamento dei presupposti per la dichiarazione di fallimento e fissa un termine non inferiore a sette giorni prima dell’udienza per la presentazione di memorie e il deposito di documenti e relazioni tecniche. In ogni caso, il Tribunale dispone che l’imprenditore depositi i bilanci relativi agli ultimi tre esercizi, nonché una situazione patrimoniale, economica e finanziaria aggiornata; può richiedere eventuali informazioni urgenti. I termini predetti possono essere abbreviati dal Presidente del Tribunale, con decreto motivato, se ricorrono particolari ragioni di urgenza. Il Tribunale può delegare al giudice relatore l’audizione delle parti. Le parti possono nominare consulenti tecnici. Il Tribunale, ad istanza di parte, può emettere i provvedimenti cautelari o conservativi a tutela del patrimonio o dell’impresa oggetto del provvedimento, che hanno efficacia limitata alla durata del procedimento e vengono confermati o revocati dalla sentenza che dichiara il fallimento, ovvero revocati con il decreto che rigetta l’istanza. Non si fa luogo alla dichiarazione di fallimento se l’ammontare dei debiti scaduti e non pagati risultanti dagli atti dell’istruttoria prefallimentare è complessivamente inferiore a euro trentamila, fermi gli aggiornamenti di tale importo con le modalità previste dalla legge fallimentare stessa (art. 15). Il Tribunale dichiara il fallimento con sentenza, con la quale: 1) nomina il giudice delegato per la procedura; 2) nomina il curatore; 3) ordina al fallito il deposito dei bilanci e delle scritture contabili e fiscali obbligatorie, nonché dell’elenco dei creditori, entro tre giorni, se non è stato ancora eseguito; 4) stabilisce il luogo, il giorno e l’ora dell’adunanza in cui si procederà all’esame dello stato passivo, entro il termine perentorio di non oltre centoventi giorni dal deposito della sentenza, ovvero centottanta giorni in caso di particolare complessità della procedura; 5) assegna ai creditori e ai terzi, che vantano diritti reali o personali su cose in possesso del fallito, il termine perentorio di trenta giorni prima dell’adunanza per la presentazione in cancelleria delle domande di insinuazione. La sentenza produce i suoi effetti dalla data della pubblicazione ai sensi dell’articolo 133, comma 1, c.p.c. Gli effetti nei riguardi dei terzi si producono dalla data di iscrizione della sentenza nel registro delle imprese (art. 16). Contro la sentenza che dichiara il fallimento può essere proposto reclamo dal debitore e da qualunque interessato con ricorso da depositarsi nella cancelleria della Corte d’appello nel termine perentorio di trenta giorni (art. 18).
• – Con la dichiarazione di fallimento si apre la procedura fallimentare vera e propria, volta alla liquidazione dell’attivo. Spiccano, in tale procedura, le figure del Tribunale, del giudice delegato, il curatore e il comitato dei creditori. Il Tribunale che ha dichiarato il fallimento è investito dell’intera procedura fallimentare; provvede alla nomina ed alla revoca o sostituzione, per giustificati motivi, degli organi della procedura, quando non è prevista la competenza del giudice delegato; può in ogni tempo sentire in camera di consiglio il curatore, il fallito e il comitato dei creditori; decide le controversie relative alla procedura stessa che non sono di competenza del giudice delegato, nonché i reclami contro i provvedimenti del giudice delegato (art. 23). Il giudice delegato esercita funzioni di vigilanza e di controllo sulla regolarità della procedura e: 1) riferisce al tribunale su ogni affare per il quale è richiesto un provvedimento del collegio; 2) emette o provoca dalle competenti autorità i provvedimenti urgenti per la conservazione del patrimonio, ad esclusione di quelli che incidono su diritti di terzi che rivendichino un proprio diritto incompatibile con l’acquisizione; 3) convoca il curatore e il comitato dei creditori nei casi prescritti dalla legge e ogni qualvolta lo ravvisi opportuno per il corretto e sollecito svolgimento della procedura; 4) su proposta del curatore, liquida i compensi e dispone l’eventuale revoca dell’incarico conferito alle persone la cui opera è stata richiesta dal medesimo curatore nell’interesse del fallimento; 5) provvede, nel termine di quindici giorni, sui reclami proposti contro gli atti del curatore e del comitato dei creditori; 6) autorizza per iscritto il curatore a stare in giudizio come attore o come convenuto; l’autorizzazione deve essere sempre data per atti determinati e per i giudizi deve essere rilasciata per ogni grado di essi; su proposta del curatore, liquida i compensi e dispone l’eventuale revoca dell’incarico conferito ai difensori nominati dal medesimo curatore; 7) su proposta del curatore, nomina gli arbitri, verificata la sussistenza dei requisiti previsti dalla legge; 8) procede all’accertamento dei crediti e dei diritti reali e personali vantati dai terzi. Il giudice delegato non può trattare i giudizi che abbia autorizzato, né può far parte del collegio investito del reclamo proposto contro i suoi atti (art. 25). Salvo che sia diversamente disposto, contro i decreti del giudice delegato e del tribunale, può essere proposto reclamo al Tribunale o alla Corte d’appello, che provvedono in camera di consiglio (art. 26). Il curatore ha l’amministrazione del patrimonio fallimentare e compie tutte le operazioni della procedura sotto la vigilanza del giudice delegato e del comitato dei creditori, nell’àmbito delle funzioni ad esso attribuite. Egli non può stare in giudizio senza l’autorizzazione del giudice delegato, salvo che in materia di contestazioni e di tardive dichiarazioni di crediti e di diritti di terzi sui beni acquisiti al fallimento, e salvo che nei procedimenti promossi per impugnare atti del giudice delegato o del tribunale e in ogni altro caso in cui non occorra ministero di difensore. Il curatore non può assumere la veste di avvocato nei giudizi che riguardano il fallimento (art. 31). Il comitato dei creditori è nominato dal giudice delegato entro trenta giorni dalla sentenza di fallimento sulla base delle risultanze documentali, sentiti il curatore e i creditori che, con la domanda di ammissione al passivo o precedentemente, hanno dato la disponibilità ad assumere l’incarico ovvero hanno segnalato altri nominativi aventi i requisiti previsti. Il comitato dei creditori vigila sull’operato del curatore, ne autorizza gli atti ed esprime pareri nei casi previsti dalla legge, ovvero su richiesta del tribunale o del giudice delegato, succintamente motivando le proprie deliberazioni (artt. 40 e 41).
• – La sentenza che dichiara il fallimento priva dalla sua data il fallito dell’amministrazione e della disponibilità dei suoi beni esistenti alla data di dichiarazione di fallimento (art. 42). Quanto invece ai creditori, salvo diversa disposizione della legge, dal giorno della dichiarazione di fallimento nessuna azione individuale esecutiva o cautelare, anche per crediti maturati durante il fallimento, può essere iniziata o proseguita sui beni compresi nel fallimento. Il fallimento apre il concorso dei creditori sul patrimonio del fallito (artt. 51 e 52). Il curatore, esaminate le scritture dell’imprenditore ed altre fonti di informazione, comunica senza indugio ai creditori e ai titolari di diritti reali o personali su beni mobili e immobili di proprietà o in possesso del fallito, fra l’altro: 1) che possono partecipare al concorso trasmettendo domanda con le modalità indicate nell’articolo seguente; 2) la data fissata per l’esame dello stato passivo e quella entro cui vanno presentate le domande; 3) ogni utile informazione per agevolare la presentazione della domanda, con l’avvertimento delle relative conseguenze (art. 92). Il creditore o il titolare di diritti può proporre domanda di ammissione al passivo di un credito, di restituzione o rivendicazione di beni mobili e immobili, con ricorso da trasmettere a norma del comma seguente almeno trenta giorni prima dell’udienza fissata per l’esame dello stato passivo (art. 93). Il curatore redige un progetto di stato passivo e si fa luogo a udienza di discussione per il relativo esame. Il giudice delegato, con decreto succintamente motivato, accoglie in tutto o in parte ovvero respinge o dichiara inammissibile le domande di ammissione. Terminato l’esame, forma lo stato passivo e lo rende esecutivo con decreto depositato in cancelleria (artt. 95 e 96).
• – Si fa a questo punto luogo, fermo l’eventuale esercizio provvisorio dell’impresa, alla liquidazione del passivo, attraverso la vendita dei beni del fallito (artt. 104 e ss.): tema che, come anticipato in apertura, sarà riservato a successive, più specifiche note, rispetto alle quali quanto fin qui esposto era doverosa premessa.