Investimenti negli Stati Uniti – parte III
Piero Salussolia P.A.
Negli ultimi anni, gli investimenti nel settore immobiliare negli Stati Uniti (“USA”) hanno avuto un incremento significativo. Le società statunitensi sono divenute l’opzione preferita dagli investitori per la loro praticità e la semplicità della costituzione. Nella prima e seconda parte di quest’articolo, abbiamo analizzato l’ipotesi di un investimento effettuato attraverso una persona fisica, in questa terza parte ci concentreremo sugli investimenti effettuati attraverso una società statunitense, nonché, sulle diverse forme e strutture societarie che l’investitore straniero può scegliere di adottare. Al pari degli investimenti effettuati da persone fisiche, quelli fatti attraverso una società locale sono soggetti alle imposte sul reddito, sulle plusvalenze e di successione. Quando si parla d’investimenti attraverso una società locale, è d’uopo fare la seguente differenza tra società:
1. Società trasparenti:
- Società in accomandita (Limited Partnership);
- Società in nome collettivo (General Partnership);
- Società a responsabilità limitata (Limited Liability Company – LLC)
2. Società per Azioni (Corporations)
Per la sua semplicità ed economia, tra le società trasparenti la LLC è quella maggiormente utilizzata. Dal punto di vista delle imposte sui redditi per l’Internal Revenue Service (“IRS”), la LLC è appunto considerata un’entità “pass-through”. Ciò posto, gli stessi membri della LLC dovranno includere nella loro dichiarazione dei redditi personale, in proporzione alla loro partecipazione, i dati contabili della LLC di cui all’anno fiscale di riferimento, laddove, la LLC è tenuta a fare una dichiarazione di carattere meramente informativo. Quando una LLC è composta di un solo membro è considerata un’entità c.d. “disregarded” e la responsabilità della dichiarazione dei redditi resta in capo al membro unico. La tabella che segue mostra le aliquote applicate ai soci (members) persone fisiche delle LLC, siano esse composte di un socio unico che da più membri, persone fisiche.
INVESTMENTS IN THE UNITED STATES Part III
Piero Salussolia P.A.
Real estate (“R.E.”) investments in the United States (“U.S.”) have manifestly increased in recent years. Acquisition of R.E. through a domestic company, due to its simplicity, seems to have become investor’s preferred option.
Investments in the United States, Part I and Part II, analyzed personal investment, this article will focus on different investment structures through a domestic company.
There are two options when investing through a domestic company:
- Pass-through entities:
- Limited Partnership (“LP”);
- General Partnership (“GP”);
- Limited Liability Company (“LLC”);
2. Corporations
The most popular pass-through entity is the LLC due to its simplicity and inexpensive costs of operation, as opposed to LPs and GPs. For investment purposes, the difference between an LLC and a corporation lays on their tax consequences. For federal income tax purposes, the Internal Revenue Service (“IRS”) treats an LLC as a pass-through entity, so the LLC has to file a Statement of Information and the individual members report the company’s income on their personal tax returns according to their respective membership interest. If an LLC has a single member, the company is considered to be disregarded for federal tax purposes, and the member is responsible to report all of the LLC’s profits and losses in its personal tax return. (See Chart 1 below with the applicable rates for a disregarded LLC owned by a married individual filing jointly).
Tabella 1 / Chart 1
| plusvalenza / taxable income | aliquota / tax rate |
|---|---|
| $18.550 o meno / or less | 10% |
| $18.551 – $75.300 | 15% |
| $75.301 – $151.900 | 25% |
| $151.901 – $231.450 | 28% |
| $231.451 – $413.350 | 33% |
| $413.351 – $466.950 | 35% |
| $466.951 e oltre / and over | 39.6% |
Alla LLC composta di più soci individuali, in tema di plusvalenza, si applica lo stesso regime fiscale delle persone fisiche, con un’aliquota massima del 20%. Come visto nella seconda parte di quest’articolo, lo Stato della Florida non prevede, per le persone fisiche, tasse statali sulle plusvalenze.
Le azioni e/o partecipazioni di una LLC, al momento del decesso del de cuius, entrano a far parte della successione, pertanto, sono soggette alle relative imposte che prevedono un’aliquota massima del 40%. E’ importante rilevare che le azioni e/o partecipazioni di una società statunitense, a differenza che nella fattispecie successoria, nell’ipotesi della donazione, non sono soggette a imposte. La legge federale, per le Corporations, che sono le società di capitali, prevede un’imposta sul reddito netto generato dalle Corporation stesse, pari al reddito lordo al netto delle spese deducibili. La tabella che segue indica le relative aliquote.
Furthermore, the maximum capital gain tax rate for individual members of LLCs is 20% (same rate applicable to individuals who hold the R.E. directly). As mentioned in Part II, Florida does not assess capital gain taxes on individuals. Foreign investors must keep in mind that membership interests in LLCs are part of the estate of a deceased member, subject to a maximum estate tax rate of 40%. However, federal gift tax does not apply to such membership interests when donated by the member during life.
Corporations, on the other hand, are taxed on the corporate net income, which is the gross income minus allowable deductions. (See Chart 2 that describes corporate income tax rates).
Tabella 2 / Chart 2
| reddito netto / taxable income | aliquota / tax rate |
|---|---|
| $50.000 o meno / or less | 15% |
| $50.001 – $75.000 | $7.500 + 25% dell’ammontare oltre i / on amount over $50.000 |
| $75.001 – $100.000 | $13.750 + 34% dell’ammontare oltre i / on amount over $75.000 |
| $100.001 – $335.000 | $22.250 + 39% dell’ammontare oltre i / on amount over $100.000 |
| $10.000.000 – $15.000.000 | $3.400.000 + 35% dell’ammontare oltre i / on amount over $10.000.000 |
| $15.000.000 – $18.333.333 | $5.150.000 + 38% dell’ammontare oltre i / on amount over $15.000.000 |
| $18.333.333 e oltre / and over | 35% |
A livello statale, in Florida, le Corporations sono soggette a un’imposta fissa sul reddito pari al 5,5%. Esistono vari Stati che non prevedono per le Corporations alcuna imposta sul reddito, tra questi: Ohio, Texas, Nevada, South Dakota, Washington e Wyoming. L’Alaska, la California, il Connecticut, il North Carolina, il Vermont, Rhode Island, il Minnesota, New York e New Jersey prevedono, invece, tra le aliquote più alte.
Nello Stato della Florida, laddove si ha un reddito netto pari a US$100,000 e s’intende calcolare le relative imposte dovute, è necessario procedere come segue: applicare al reddito netto una detrazione del 5.5%, ossia quanto dovuto a titolo di tassa statale, pari a $5,500; calcolare il 34% dell’importo risultante dalla differenza tra $75,000 a $100,000 pari a $8,500 e sommarlo all’importo fisso di $13,750 – come da tabella che precede e relativo scaglione di riferimento – per un totale di $22,250 che, sommato all’importo dovuto a titolo di tassa statale, pari a $5,500, determina un complessivo debito fiscale del 27.75%.
Inoltre, se la società distribuisce i dividendi agli azionisti stranieri è tenuta a effettuare una ritenuta del 30%, fatta salva l’esistenza di un trattato tra i due Paesi di riferimento che disponga diversamente. Si noti che questo tasso può essere mitigato evitando di investire tutto in azioni e concedendo un finanziamento in favore della Corporation, in tal modo la “distribuzione” diventa un rimborso del prestito.
Alle plusvalenze prodotte dalle Corporations si applica lo stesso regime in precedenza descritto per le imposte sui redditi a livello federale e statale. Le azioni di una Corporation sono soggette all’imposta di successione per la quale è prevista un’aliquota massima del 40%.
Il prossimo articolo analizzerà la fattispecie in cui l’investimento negli Stati Uniti è fatto direttamente da una società straniera o Tandem e sarà illustrata la struttura raccomandata a livello fiscale, laddove, s’intende investire in beni immobili negli USA.
At a state level, Florida levies a fixed corporate income tax rate of 5.5%; some other states including California, New York or New Jersey impose higher rates. However, there are some states which do not levy a corporate tax based on income, such as Nevada, South Dakota, Washington, and Wyoming.
As an example, in the state of Florida, if a corporation has a net income of $100,000.00, the fixed 5.5% state tax rate will apply, leaving a total amount subject to federal income tax of $94,500.00 ($100,000.00 minus $5,500.00 state tax, which is deductible). A 34% rate will apply on the excess between $75,000.00 and $100,000.00, for a total of $8,500 which must be added to a base tax of $13,750.00 (as the chart describes), for a total federal tax of $22,250.00, to which the 5.5% state tax must be added for a grand total tax rate of 27.75%.
Additionally, payments of dividends to a non-U.S. shareholder are subject to withholding of federal income tax at a rate of 30% (or less if reduced by a treaty). This rate can be lower if the payment is a loan repayment and not a distribution. The same scenario applies to corporate taxation on capital gains.
Investments in the United States, Part IV will analyze investment through a foreign entity. It will describe the most favorable tax structures for the acquisition of R.E. in the U.S., since investments through corporations may be subject to estate tax rates of 40% (as previously mentioned). Be aware that the appropriate investment structure will always depend on the specific the investor’s goals and objectives.
Il presente articolo contiene informazioni di carattere generale e non sostituisce in alcun modo l’assistenza di un avvocato. Vi suggeriamo di rivolgervi a un professionista per ulteriori informazioni e assistenza. L’assunzione di un avvocato è una decisione importante che non dovrebbe basarsi esclusivamente su informazioni pubblicitarie. Prima di decidere, chiedeteci di inoltrarvi informazioni scritte a titolo gratuito in relazione alle nostre qualifiche ed esperienza. La società Piero Salussolia P.A., fondata nel 1994 da Piero Salussolia, fornisce un’assistenza specializzata e personalizzata a una clientela internazionale in Diritto Tributario Internazionale e Nazionale e Pianificazione Patrimoniale, Diritto Societario e Immobiliare, Proprietà Intellettuale, Diritto Commerciale e Contrattuale, Diritto Marittimo e Diritto d’Immigrazione. Nato ad Alice Castello, Italia, Piero Salussolia esercita la professione forense negli Stati Uniti ed è un membro dell’Ordine degli Avvocati della Florida dal 1985 e della California dal 1984. Piero Salussolia è stato un membro della sezione di Diritto Internazionale e della Sezione Tributaria della Florida (dove ha ricoperto la carica di Vicepresidente del Comitato Fiscale Estero dal 1989 al 1992). Piero Salussolia è stato socio fondatore della Camera di Commercio italo-americana South East Chapter, dove ha ricoperto la carica di Vicepresidente esecutivo. Piero Salussolia ha conseguito la laurea in Scienze Politiche presso l’Università Degli Studi di Torino, un Master in Scienze Politiche presso la San Francisco State University, una laurea in Giurisprudenza presso la University of San Francisco ed un Master in Diritto Tributario presso la New York University. L’Avvocato Salussolia ha iniziato la sua carriera presso un prestigioso studio legale di Miami; successivamente è entrato nella sede locale di uno studio legale internazionale di fama mondiale, di cui è diventato socio internazionale concentrandosi sul Diritto Tributario Internazionale. Per i servizi resi alla comunità italiana, è stato insignito dell’onorificenza di Cavaliere della Repubblica. Piero Salussolia parla correntemente italiano, spagnolo, francese e inglese.
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Founded in 1994 by Piero Salussolia, Piero Salussolia P.A. provides specialized, dedicated service to an international clientele on International and Domestic Tax and Estate Planning, Real Estate and Corporate Law, Intellectual Property, Commercial and Civil Law.
Born in Alice Castello, Italy, Piero Salussolia has been practicing law in the United States and is a member of the Florida since 1985 and California Bars since 1984. Piero Salussolia was a member of the Florida Tax Section (where he served as Vice Chairman of the Foreign Tax Committee from 1989 to 1992) and the Florida International Law Section. Piero Salussolia was a founder of the Italy-American Chamber of Commerce, South East Chapter, where he served as Executive Vice President. Piero Salussolia graduated from the Universitá Degli Studi, Turin, Italy, with a doctorate degree in Political Science. He received his Master’s degree in Political Science from San Francisco State University, his Juris Doctor from the University of San Francisco and his Master in Taxation from New York University. He started his legal career with a prominent Miami law firm and subsequently joined the local office of a leading worldwide firm where he became an international partner concentrating in International Tax Law. For his services to the Italian community, Piero Salussolia has been knighted by the Italian Republic. Piero Salussolia is fluent in Italian, Spanish and French.
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Investimenti immobiliari esteri: la prospettiva fiscale italiana – parte III
Dott. Niccolò Poggio
- Plusvalenze da cessione
Ai contribuenti persone fisiche fiscalmente residenti in Italia, che intendono cedere immobili detenuti sia in Italia sia all’estero si applicano le disposizioni previste dall’ art. 67 e 68 del Tuir. Ai sensi dell’articolo 67 del Tuir, sono imponibili le plusvalenze realizzate dalla vendita di immobili acquistati o costruito da non più di cinque anni, fatta eccezione per quelli che per la maggior parte del periodo sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
In base alla disciplina interna, l’imponibilità dell’operazione è esclusa nel caso in cui:
- l’immobile venga ceduto trascorsi cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione;
- l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale.
Il mancato soddisfacimento delle suddette condizioni rende l’operazione imponibile e, ai sensi del successivo articolo 68 del Tuir, la plusvalenza è costituita dalla differenza tra i corrispettivi percepiti e il prezzo di acquisto dell’immobile, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (ad esempio, oneri accessori, come spese notarili sostenute al momento dell’acquisto).
L’applicazione della suddetta normativa interna deve, tuttavia, fare i conti con le disposizioni convenzionali, verificando l’esercizio della potestà impositiva italiana. In tal senso, si dovranno verificare le disposizioni relative ai beni immobili contenute nella Convenzione contro le doppie imposizioni stipulata tra l’Italia e il Paese in cui è ubicato l’immobile.
Nella Convenzione contro le doppie imposizioni stipulata tra i Italia e Stati Uniti l’art. 13 disciplina gli utili derivanti dalla cessione di beni immobili. Tale disposizione recita: “Gli utili provenienti dalla alienazione di beni immobili secondo la definizione di cui al paragrafo 2 dell’articolo 6, sono imponibili nello Stato contraente dove detti beni sono situati”. La disposizione richiamata concede la tassazione allo Stato in cui i beni immobili sono collocati. Il mancato utilizzo dell’espressione “soltanto” tuttavia fa sì che la potestà impositiva spetti anche al Paese di residenza del soggetto che ha conseguito il reddito.
In sintesi, il disposto Convenzionale prevede che i “soggetti” italiani che realizzano plusvalenze da beni immobili all’estero possono essere tassati sulle plusvalenze sia nello Stato estero che in Italia.
Di conseguenza, il contribuente che cederà l’immobile estero detenuto da meno di cinque anni, subirà una doppia imposizione che potrà essere eliminata/ridotta attraverso l’ottenimento di un credito d’imposta ex art. 165 Tuir.
Nel caso specifico in cui vi siano immobili detenuti negli Stati Uniti da più di cinque anni da persone fisiche residenti in Italia e per i quali immobili al momento della cessione si realizzi una plusvalenza, in Italia tale fattispecie non genera materi imponibile e quindi è esente da tassazione.
Si ritiene che l’eventuale tassazione subita negli Stati Uniti su tale plusvalenza non possa essere scomputata in Italia quale credito d’imposta in quanto non essendo tale fattispecie tassata in Italia non si viene concretamente a manifestarsi una doppia imposizione, inoltre essendo la misura del credito d’imposta riconosciuto in Italia, ai sensi dell’art. 165 del Tuir, da scomputarsi nei limiti dell’imposta dovuta in Italia sulla base del rapporto tra redditi esteri e reddito complessivo, va da se che nel caso di specie tale misura è pari a zero in quanto tale reddito non concorre alla determinazione del reddito imponibile italiano.
Nel caso in cui l’immobile sia invece detenuto, direttamente o indirettamente, da una società italiana, l’eventuale plusvalenza da cessione verrà calcolata e tassata con le ordinarie regole fiscali proprie delle persone giuridiche e si potrà totalmente beneficiare del credito per le imposte assolte nello stato estero.
- Dividendi da società estera
Nel caso in cui la persona fisica italiana detenga gli immobili esteri per il tramite di una società estera allora i frutti del suo investimento potrebbero essere percepiti in Italia sotto forma di dividendi esteri.
Si premette che le partecipazioni in società non quotate, si dicono non qualificate nel caso in cui si detenga una percentuale inferiore (o uguale) al 20% dei diritti di voto esercitabili in assemblea ordinaria, ovvero una partecipazione al capitale o al patrimonio inferiore (o uguale) al 25%; nel caso di società quotate la partecipazione si definisce non qualificata nel caso in cui si detengano meno del 2% dei diritti di voto in assemblea ordinaria ovvero una partecipazione al capitale o al patrimonio inferiore al 5%.
Se gli utili vengono corrisposti da società non residenti (non black list) al socio persona fisica (non imprenditore) bisogna distinguere:
- se sono dividendi relativi ad una partecipazione qualificata allora concorrono alla formazione del reddito complessivo nella misura del 49,72%.
- se sono dividendi relativi ad una partecipazione non qualificata, non concorrono alla formazione del reddito del contribuente in quanto assoggettati a ritenuta a titolo d’imposta pari al 26%.
Nel caso di dividendi relativi a partecipazioni non qualificate la ritenuta del 26% sarà applicata al valore cosiddetto “netto frontiera” e le eventuali ritenute subite nello Stato fonte estero NON potranno essere recuperate in Italia.
Nel caso di dividendi relativi a partecipazioni qualificate gli utili distribuiti concorreranno nella misura del 49,72% alla formazione del reddito complessivo della persona fisica residente. l’Italia concederà il credito in relazione al 49,72% della ritenuta prevista convenzionalmente.
Infine, se gli utili vengono corrisposti da società non residenti (ma residenti in Stati a fiscalità privilegiata) al socio persona fisica (non imprenditori), sia i dividendi relativi a partecipazioni qualificate che non qualificate concorrono alla formazione del reddito complessivo del contribuente per il 100% del loro ammontare.
Si evidenzia che nel caso in cui le partecipazioni nella società estera sia detenute per il tramite di una società (di capitali) residente, l’imposizione dei dividendi percepiti dalla società residente è disciplinata dall’articolo 89 comma 2 del Tuir, che prevede l’esclusione degli stessi dal reddito imponibile nella misura del 95%, anche salvo che sia localizzata in uno stato a fiscalità privilegiata.
Per le ritenute operate sui dividendi dallo stato estero della fonte, in Italia si potrà beneficiare dello scomputo parziale delle ritenute subite quale credito d’imposta.
Lo scomputo parziale delle imposte assolte all’estero sui redditi parzialmente esclusi da imposizione in Italia è previsto dal comma 10 dell’art. 165 del Tuir, il quale recita “Nel caso in cui il reddito prodotto all’estero concorra parzialmente alla formazione del reddito complessivo, anche l’imposta estera va ridotta in maniera corrispondente”. Pertanto vige il principio che ad una tassazione parziale in Italia del reddito estero, corrisponde in maniera speculare un’altrettanta detrazione parziale delle imposte pagate all’estero, dalle imposte italiane. Il sistema è perfettamente equilibrato e riguarda soprattutto il caso dei dividendi, nel caso in cui sia assoggettati a ritenuta nello Stato della fonte. Infatti, i dividendi sono generalmente assoggettati ad imposizione parziale in Italia.
Per rendere più chiaro questo ultimo concetto si propone l’esempio seguente:
| Dividendo estero | 100 |
|---|---|
| Ritenute estere | 10 |
| Dividendo escluso da tassazione in Italia | 95 |
| Dividendo imponibile in Italia | 5 (5%) |
| Ritenute estere scomputabili in Italia | 0.5% (5%*10) |
Questo articolo contiene informazioni di carattere generale; pertanto non deve in alcun modo essere considerato alla stregua di un parere professionale o utilizzato in sua sostituzione. Le informazioni contenute nel presente articolo sono fornite su questioni di interesse generale e non possono essere considerate esaustive o complete sulla materia trattata. L’applicazione e l’impatto delle Leggi può variare ampiamente in base alla fattispecie. Prima di intraprendere qualsiasi azione, si consiglia di ottenere un parere specifico da un professionista. Questo documento è stato redatto nel mese di gennaio 2016, sulla base della normativa al tempo in vigore e delle informazioni al tempo disponibili.
Niccolò Poggio, svolge l’attività di fiscalista in un primario Studio Legale e Tributario, è esperto nell’assistenza di clientela nazionale ed internazionale, sia nella consulenza fiscale di carattere ordinario che nell’esecuzione di operazioni di acquisizione e di riorganizzazione aziendale. Le sue aree di specializzazione includono anche l’assistenza fiscale a fondi d’investimento sia privati che pubblici e la tassazione di gruppi. Si è laureato in Economia e Commercio presso l’Università Bocconi di Milano, ha conseguito un Master in Diritto Fiscale Internazionale, è iscritto all’Albo dei Dottori Commercialisti di Milano.
Real estate investments in New York City
In a recent survey administered by the Association of Foreign Investors in Real Estate , New York City was voted the most attractive destination for real estate investment dollars from outside the United States. New York is home to some of the nation’s — and the world’s — most valuable real estate.
New York City controls 40% of the world’s financial transactions, and 55 of the Fortune 500 companies are located within the city limits.
In addition to being the finance capital of the world, NYC is a major center for tourism, real estate, education, research, media, culture, fashion, entertainment and the arts.
Some of the most expensive real estate towers anywhere are currently under construction, particularly along 57th Street or “Billionaire’s Row,” as it has become known. At both One57 (305 meters tall) and the incredible 432 Park Avenue (426 meters tall) where construction has just finished, average prices are $75,000 per square meter. At the greatly anticipated Central Park Tower, which when completed in 2019 will stand 550 meters high, prices are still to be determined.
But despite these astonishing projects and their wild valuations, the average cost of real estate in Manhattan remains at approximately $14,000 per square meter, which remains quite equitable when compared to many European or Asian cities.
In fact, the very chic Upper East Side (all the area east of Central Park to the East River and from East 57th to East 96th Streets) is still one of the most interesting neighborhoods to invest in, where prices continue to be reasonable at around $14,000 per square meter. Compared to the trendsetting areas such as NoMad (North of Madison Park), Flatiron (around 23rd Street and Fifth Avenue, the location of NYC’s outpost of EATALY), Chelsea (West Side, north of 14th Street), TriBeCa (the Triangle Below Canal Street) and SoHo (South of Houston Street), prices in these neighborhoods are a substantial average of $45,000 per square meter!
Northern Manhattan, in the neighborhoods of Washington Heights, Harlem, Inwood, and Hudson Heights, for example, is another area where people who may fear to tread to the outer boroughs can often find what they’re looking for, both in style and affordability; there is some beautiful Art Deco housing stock worth mentioning, and a healthy market in refurbished buildings.
The economy in New York is very strong and continues to grow. It is projected that the population will increase 5% to 8.5 million by the year 2020, and all these folks will need places to live! For those who wish to be be more trailblazing, there are neighborhoods currently seeing revival where pricing remains very affordable.
We should therefore look at opportunities in some of these outlying neighborhoods:
- Queens, the borough east of Manhattan, is home to Long Island City, Astoria and Flushing – neighborhoods that are currently being transformed by intense development and offer the investor both residential and commercial opportunities. According to many sources, Queens is the most diverse place on earth, as well as being the #1 tourist destination in the country, via Lonely Planet’s Best in the U.S. 2015.
- In Brooklyn, which has undergone tremendous growth in the last 10 years and is still favorable for investors, neighborhoods such as Greenpoint and Williamsburg show prices below $6,000 per square meter. Brooklyn has lately become very fashionable amongst the younger generation known as “The Millennials.” Prices also continue to rise in formerly industrial areas such as Bushwick, Red Hook, and Ridgewood.
- The Bronx is home to many residential neighborhoods that are just beginning to undergo gentrification, such as Arthur Avenue (home to the largest Italian Farmer’s Market in the City) Fordham Road, and threading its way through it all, the Grand Concourse, a roadway conceived as a world-class residential boulevard undergoing intense speculation as the next “hot zone” for developers.
- Jersey City, just west of Manhattan across the Hudson River and a short ride away on public transportation, prices are around $2,500 per square meter, and investment opportunities abound.
All of these neighborhoods are easily accessible by major trains and buses, and are no more than 20 to 30 minutes from the center of Manhattan.
