PRINCIPALI TIPOLOGIE E CARATTERISTICHE DEI TITOLI CHE ACCOMPAGNANO IL TRASFERIMENTO DI UNA PROPRIETÀ IMMOBILIARE

Piero Salussolia P.A.

Quando si decide di acquisire un immobile, la parte interessata all’acquisizione, tra i numerosi problemi che è chiamata ad affrontare, quali la determinazione del prezzo di acquisto o l’individuazione della zona geografica di interesse, le tasse immobiliari (IMU), le spese condominiali, etc, dovrà altresí soffermarsi sulla tipologia del titolo di proprietà (il “Titolo”) che accompagna la transazione immobiliare in oggetto. Negli Stati Uniti, il trasferimento di una proprietà immobiliare deve sempre essere accompagnato da un valido titolo di proprietà; di tale documento, tuttavia, sono in uso molteplici tipologie dalle differenti caratteristiche e contenuti. Nei successivi paragrafi analizzeremo le tre principali specie di Titoli e le fondamentali differenze riscontrabili tra le stesse.

In particolare, l’acquirente (o il suo legale) dovrà in primis analizzare la specifica tipologia di Titolo utilizzata per finalizzare il trasferimento dell’immobile e assicurarsi che il trasferimento avvenga con un titolo sicuro, libero da qualsiasi gravame, problemi e reclami futuri.

Il Titolo è il documento utilizzato per trasferire un bene immobile da un cedente (il “Cedente”) ad un cessionario (il “Cessionario”) mediante l’attestazione scritta di determinate garanzie riferite alla proprietà oggetto della compravendita. Il Titolo deve essere firmato dal Cedente, nonchè registrato nei pubblici registri per la sua validità legale.

 Il docuemento in esame può essere considerato una garanzia personale offerta dal Cedente al Cessionario, la quale, tuttavia, non sostituisce la necessaria copertura assicurativa dell’immobile. Come già approfondito nell’ambito del precedente articolo, la copertura assicurativa della proprietà, la Title insurance, è il servizio offerto dalle Title Companies nella duplice voce della opzionale Owner’s Insurance e della Lender’s Insurance, obbligatoria quale garanzia per la banca qualora sia stato concesso un mutuo. E’ opportuno considerare che, indipendentemente dal tipo di Titolo utilizzato per il trasferimento dell’immobile, la sottoscrizione di una copertura assicurativa è sempre raccomandabile al fine di tutelarsi avverso eventuali vizi non ravvisabili prima dell’acquisto. In particolare, l’importo da corrispondere per tale copertura assicurativa varia in funzione del prezzo di acquisto concordato e, precisamente, per proprietà di valore entro i $ 100,000 è pari a $ 5.75 per ogni mille dollari, mentre per proprietà di valore superiore ai $ 100,000 è di $ 5.00 per ogni mille dollari.

Attualmente, nello Stato della Florida, esistono tre tipologie di Titoli:

• Titolo di Proprietà Legale o Generale (Warranty Deed);
• Titolo di Proprietà Speciale (Special Warranty Deed);
• Titolo di Rinuncia (Quitcliam Deed).

Si ricorre ad un Titolo di Proprietà Legale o Generale per trasferire il diritto di proprietà pieno, assoluto ed esclusivo sull’immobile oggetto della compravendita. Esso costituisce il Titolo più completo ed esauriente: da una parte, infatti, il Cessionario ottiene la garanzia di ricevere una proprietà libera da eventuali reclami e rivendicazioni future sia da parte dell’attuale Cedente che da parte di soggetti terzi e/o precedenti proprietari dell’immobile, mentre, dall’altra, il Cedente si impegna a trasferire un diritto di proprietà esclusivo al Cessionario.

Qualora, successivamente al trasferimento della proprietà, emerga un difetto nel contenuto stesso di quanto dichiarato nel Titolo, il Cedente avrà la responsabilità di attivarsi per la risoluzione di qualsiasi inconveniente.

Un Titolo di Proprietà Legale o Generale trasferisce implicitamente i seguenti diritti:

• Diritto di proprietà (Covenant of Seisin). Il Cedente offre al Cessionario la garanzia di essere il legittimo proprietario dell’immobile oggetto della compravendita e di avere la titolarità del diritto reale per poter trasferire l’immobile;
• Diritto di godimento. Il Cedente assicura il Cessionario contro eventuali azioni di rivendicazione del diritto di proprietà da parte di terzi;
• Garanzia contro gravami. Il Cessionario ha la certezza che non sussistano vincoli o gravami pendenti sulla proprietà, oltre a quelli eventualmente indicati nella visura;
• Garanzia futura. Qualora emergano incongruenze sulle dichiarazioni contenute nel Titolo, il Cedente si adopererà per individuare una soluzione.

Un’altra tipologia di Titolo è rappresentata dal Titolo di Proprietà Speciale, il quale fornisce una limitata garanzia al trasferimento della proprietà. Esso, infatti, assicura il Cessionario contro futuri reclami o rivendicazioni del diritto di proprietà, seppur limitatamente ad eventuali ricorsi avanzati da parte dell’attuale Cedente. Pertanto, se il Cessionario in futuro scopre incongruenze sul Titolo Speciale, non potrà in alcun modo attivarsi nei confronti dei precedenti proprietari dell’immobile, ma solo nei confronti di colui che ha emesso personalmente il Titolo Speciale. Questa tipologia di Titolo si utilizza solitamente nell’ambito di compravendite immobiliari di condomini o in occasione di transazioni che coinvolgono istituzioni finanziarie, come nel caso di concessione di un mutuo o nell’ambito di una compravendita di immobili commerciali.

Un Titolo Speciale si distingue da un Titolo Generale proprio per il fatto che il Cedente si vincola a rispondere limitatamente per eventuali difetti ad egli esclusivamente imputabili con riferimento al periodo di sua legittima proprietà dell’immobile. Conseguentemente, un Titolo Speciale non offre alcun tipo di garanzia per qualsiasi problema imputabile a precedenti proprietari dell’immobile.

Infine esiste il Titolo di Rinuncia, il quale, viene utilizzato generalmente quando la proprietà non è oggetto di una compravendita tradizionale: nello specifico, quando si deve trasferire una proprietà attraverso un testamento, una donazione o per sostituzione fedecommissaria.

Si ricorre al Titolo di Rinuncia quando i confini della proprietà sono incerti (come nel caso di proprietà confinanti con fiumi e laghi, dove si procede alla vendita di terreni che potrebbero essere in parte sommersi, con evidenti difficoltà nell’individuazione dei legittimi proprietari), o quando questa viene trasferita da un coniuge all’altro nell’ambito di un procedimento di divorzio; ovvero, nel caso di trasferimento della proprietà tra soci in affari.

Un Titolo di Rinuncia non fornisce al Cessionario alcuna garanzia sulla proprietà trasferita e, come è possibile riscontrare dalle specifiche clausole inserite in tale documento, la proprietà viene trasferita nello stato in cui si trova ed il Cedente non potrà in alcun modo essere ritenuto responsabile per eventuali problemi che sorgeranno in seguito al trasferimento.

E’ opportuno considerare che, frequentemente, gli agenti immobiliari utilizzano modelli standard di contratti di compravendita e omettono di controllare la clausola che si riferisce al Titolo utilizzato nel caso specifico, generando cosí complicazioni al momento del rogito.

Pertanto, è sempre raccomandabile rivolgersi ad un avvocato competente in materia sia per non incorrere in ritardi al momento del rogito sia, nel peggiore dei casi, per scongiurare l’acquisto di una proprietà immobiliare accompagnata da un titolo di proprietà incorretto, con inevitabili conseguenze negative per il nuovo proprietario.

PROGRAMMA EB-5: INTRODOTTA UNA PROPOSTA DI LEGGE PER LA SUA ABOLIZIONE DEFINITIVA.

Il rappresentante Repubblicano per lo Stato dell’Iowa Steve King, lunedí 13 Marzo 2017 ha introdotto al Congresso un nuovo disegno di legge per la definitiva abolizione del programma EB-5, che egli ritiene fortemente caratterizzato da frodi ed abusi.

Il programma, entrato in vigore nel 1990, consente agli investitori stranieri di ottenere la Green Card per la residenza permanente in U.S.A. attraverso un investimento compreso tra $500,000.00 (se effettuato in un’area depressa o rurale, c.d. Targeted Employment Area, “TEA”) ed $1,000,000.00 nel settore immobiliare e/o in un’attività imprenditoriale americana nuova o in perdita da ricapitalizzare. L’unico vincolo per gli investitori è quello di mantenere per i successivi due anni di attività almeno 10 posti di lavoro a tempo pieno per cittadini americani.

Sulla base delle recenti statistiche, tale programma ha creato più di 35.000 posti di lavoro nel 2015 e gli Stati che ne hanno usufruito maggiormente sono stati California, New York, Texas e Florida; inoltre, i richiedenti di nazionalità cinese rappresentano l’85% del totale di investitori stranieri che aderiscono al programma.

L’attuale iniziativa è stata anticipata da numerose proposte di riforma già emerse alla fine della precedente amministrazione; tuttavia, la nuova proposta per l’ abolizione definitiva del programma rappresenta l’iniziativa più rilevante.

Il progetto in esame, che supporta le numerose iniziative in materia di immigrazione da parte del nuovo governo, è stato preannunciato da un commento postato su Twitter dal rappresentante repubblicano – subito condannato per razzismo – con il quale egli ha dichiarato che “gli americani non possono ripristinare la propria civiltà attraverso i figli di qualcun altro”, lanciando cosí un esplicito riferimento agli investitori stranieri che usufruiscono del programma EB-5 per l’ottenimento della residenza americana.

This article contains general information and does not replace in any way the help of a lawyer. We suggest you seek professional help for further information and assistance. The hiring of a lawyer is an important decision that should not be based solely upon advertisements. Before you decide, ask us to send you free written information about our qualifications and experience.

Founded in 1994 by Piero Salussolia, Piero Salussolia P.A. provides specialized, dedicated service to an international clientele on International and Domestic Tax and Estate Planning, Real Estate and Corporate Law, Intellectual Property, Commercial and Civil Law.

Born in Alice Castello, Italy, Piero Salussolia has been practicing law in the United States and is a member of the Florida since 1985 and California Bars since 1984. Piero Salussolia was a member of the Florida Tax Section (where he served as Vice Chairman of the Foreign Tax Committee from 1989 to 1992) and the Florida International Law Section. Piero Salussolia was a founder of the Italy-American Chamber of Commerce, South East Chapter, where he served as Executive Vice President. Piero Salussolia graduated from the Universitá Degli Studi, Turin, Italy, with a doctorate degree in Political Science. He received his Master’s degree in Political Science from San Francisco State University, his Juris Doctor from the University of San Francisco and his Master in Taxation from New York University. He started his legal career with a prominent Miami law firm and subsequently joined the local office of a leading worldwide firm where he became an international partner concentrating in International Tax Law. For his services to the Italian community, Piero Salussolia has been knighted by the Italian Republic. Piero Salussolia is fluent in Italian, Spanish and French.

La disciplina delle c.d. aste giudiziarie parte V: esercizio provvisorio e liquidazione dell’attivo nella procedura fallimentare

Avv. Riccardo Perona (Studio legale Giannone, Torino)

1. – Facendo seguito ai contributi precedenti, il presente articolo prosegue nell’analisi del tema delle cosiddette “aste giudiziarie” e, segnatamente, dei procedimenti di vendita forzata disposti nell’ambito di una procedura fallimentare.

In particolare, dopo aver trattato dell’esercizio provvisorio e della liquidazione dell’attivo, ci si concentrerà ora sulla distribuzione della somma ricavata dalla vendita, ossia della c.d. ripartizione dell’attivo di cui agli artt. 110 e seguenti della Legge Fallimentare.

2. – A norma dell’art. 110 della citata Legge, il Curatore, ogni quattro mesi a partire dalla data del decreto previsto dall’art. 97 o nel diverso termine stabilito dal giudice delegato, presenta un prospetto delle somme disponibili ed un progetto di ripartizione delle medesime, riservate quelle occorrenti per la procedura. Nel progetto sono collocati anche i crediti per i quali non si applica il divieto di azioni esecutive e cautelari di cui all’art. 51.

Il Giudice ordina il deposito del progetto di ripartizione in Cancelleria, disponendo che a tutti i creditori, compresi quelli per i quali è in corso uno dei giudizi di cui all’art. 98, ne sia data comunicazione mediante l’invio di copia a mezzo posta elettronica certificata.

I creditori, entro il termine perentorio di quindici giorni dalla ricezione della detta comunicazione, possono proporre reclamo al Giudice Delegato contro il progetto di riparto.

Decorso tale termine, il Giudice Delegato, su richiesta del Curatore, dichiara esecutivo il progetto di ripartizione. Se sono proposti reclami, il progetto di ripartizione è dichiarato esecutivo con accantonamento delle somme corrispondenti ai crediti oggetto di contestazione. Il provvedimento che decide sul reclamo dispone in ordine alla destinazione delle somme accantonate.

Le somme ricavate dalla liquidazione dell’attivo sono erogate nell’ordine previsto dal successivo art. 111, ossia:

1) per il pagamento dei crediti prededucibili;

2) per il pagamento dei crediti ammessi con prelazione sulle cose vendute secondo l’ordine assegnato dalla legge;

3) per il pagamento dei creditori chirografari, in proporzione dell’ammontare del credito per cui ciascuno di essi fu ammesso, compresi i creditori di cui al n. 2, qualora non sia stata ancora realizzata la garanzia, ovvero per la parte per cui rimasero non soddisfatti da questa.

3. – Sono considerati crediti prededucibili quelli così qualificati da una specifica disposizione di legge, e quelli sorti in occasione o in funzione delle procedure concorsuali di cui alla Legge Fallimentare; tali debiti sono soddisfatti con preferenza secondo quanto indicato nel n. 1 precedentemente citato.

Una specifica disciplina è peraltro riservata a tale tipologia di crediti dall’art. 111 bis, a mente del quale i crediti prededucibili devono essere accertati con le modalità di cui al Capo V della Legge (“Dell’accertamento del passivo e dei diritti reali mobiliari dei terzi”), con esclusione di quelli non contestati per collocazione e ammontare, anche se sorti durante l’esercizio provvisorio, e di quelli sorti a seguito di provvedimenti di liquidazione di compensi dei soggetti nominati ai sensi dell’art. 25; in questo ultimo caso, se contestati, devono essere accertati con il procedimento di cui all’art. 26.

Per il resto, i crediti prededucibili vanno soddisfatti per il capitale, le spese e gli interessi con il ricavato della liquidazione del patrimonio mobiliare e immobiliare, tenuto conto delle rispettive cause di prelazione, con esclusione di quanto ricavato dalla liquidazione dei beni oggetto di pegno ed ipoteca per la parte destinata ai creditori garantiti. Il corso degli interessi cessa al momento del pagamento.

I crediti prededucibili sorti nel corso del fallimento che sono liquidi, esigibili e non contestati per collocazione e per ammontare, possono essere soddisfatti ai di fuori del procedimento di riparto se l’attivo è presumibilmente sufficiente a soddisfare tutti i titolari di tali crediti. Il pagamento deve essere autorizzato dal comitato dei creditori ovvero dal giudice delegato. Se invece l’attivo è insufficiente, la distribuzione deve avvenire secondo i criteri della graduazione e della proporzionalità, conformemente all’ordine assegnato dalla Legge.

4. – La massa liquida attiva immobiliare è costituita (art. 111 ter) dalle somme ricavate dalla liquidazione dei beni immobili, così come definiti dall’art. 812 del codice civile, e dei loro frutti e pertinenze, nonché dalla quota proporzionale di interessi attivi liquidati sui depositi delle relative somme. La massa liquida attiva mobiliare è invece costituita, per esclusione, da tutte le altre entrate.

Il Curatore deve tenere un conto autonomo delle vendite dei singoli beni immobili oggetto di privilegio speciale e di ipoteca e dei singoli beni mobili o gruppo di mobili oggetto di pegno e privilegio speciale, con analitica indicazione delle entrate e delle uscite di carattere specifico e della quota di quelle di carattere generale imputabili a ciascun bene o gruppo di beni secondo un criterio proporzionale.

I crediti assistiti da privilegio generale (art. 111 quater) hanno diritto di prelazione per il capitale, le spese e gli interessi, nei limiti di cui agli artt. 54 e 55, sul prezzo ricavato dalla liquidazione del patrimonio mobiliare, sul quale concorrono in un’unica graduatoria con i crediti garantiti da privilegio speciale mobiliare, secondo il grado previsto dalla Legge.

I crediti garantiti da ipoteca e pegno e quelli assistiti da privilegio speciale hanno diritto di prelazione per il capitale, le spese e gli interessi, nei limiti di cui agli art. 54 e 55, sul prezzo ricavato dai beni vincolati alla loro garanzia.

5. – Dispone poi la Legge Fallimentare che i creditori ammessi tardivamente a norma dell’art. 101 concorrono soltanto alle ripartizioni posteriori alla loro ammissione in proporzione del rispettivo credito, salvo il diritto di prelevare le quote che sarebbero loro spettate nelle precedenti ripartizioni se assistiti da cause di prelazione o se il ritardo è dipeso da cause ad essi non imputabili (art. 112).

Sono possibili ripartizioni parziali, ma non possono superare l’ottanta per cento delle somme da ripartire. In tali ripartizioni devono essere trattenute e depositate, nei modi stabiliti dal giudice delegato, le quote assegnate:

1) ai creditori ammessi con riserva;

2) ai creditori opponenti a favore dei quali sono state disposte misure cautelari;

3) ai creditori opponenti la cui domanda è stata accolta ma la sentenza non è passata in giudicato;

4) ai creditori nei cui confronti sono stati proposti i giudizi di impugnazione e di revocazione.

Le somme ritenute necessarie per spese future, per soddisfare il compenso al curatore e ogni altro debito prededucibile devono essere trattenute; in questo caso, l’ammontare della quota da ripartire indicata sopra deve essere ridotta se la misura dell’ottanta per cento appare insufficiente.

Devono essere altresì trattenute e depositate nei modi stabiliti dal giudice delegato le somme ricevute dalla procedura per effetto di provvedimenti provvisoriamente esecutivi e non ancora passati in giudicato (art. 113).

Quanto allo scioglimento delle ammissioni con riserva, quando si verifica l’evento che ha determinato l’accoglimento di una domanda con riserva, su istanza del curatore o della parte interessata, il giudice delegato modifica lo stato passivo, con decreto, disponendo che la domanda deve intendersi accolta definitivamente (art. 113 bis).

Quanto, invece, alla restituzione delle somme riscosse, i pagamenti effettuati in esecuzione dei piani di riparto non possono essere ripetuti, salvo il caso dell’accoglimento di domande di revocazione. I creditori che hanno percepito pagamenti non dovuti, devono restituire le somme riscosse, oltre agli interessi legali dal momento del pagamento effettuato a loro favore (art. 114).

6. – ln tema di pagamento ai creditori (art. 115), il Curatore provvede al pagamento delle somme assegnate ai creditori nel piano di ripartizione nei modi stabiliti dal giudice delegato, purché tali da assicurare la prova del pagamento stesso.

Se prima della ripartizione i crediti ammessi sono stati ceduti, il Curatore attribuisce le quote di riparto ai cessionari, qualora la cessione sia stata tempestivamente comunicata, unitamente alla documentazione che attesti, con atto recante le sottoscrizioni autenticate di cedente e cessionario, l’intervenuta cessione. In questo caso, il curatore provvede alla rettifica formale dello stato passivo. Le stesse disposizioni si applicano in caso di surrogazione del creditore.

Compiuta la liquidazione dell’attivo e prima del riparto finale, nonché in ogni caso in cui cessa dalle funzioni, il Curatore presenta al Giudice Delegato un rendiconto recante l’esposizione analitica delle operazioni contabili e della attività di gestione della procedura. Il Giudice ordina il deposito del conto in cancelleria e fissa l’udienza che non può essere tenuta prima che siano decorsi quindici giorni dalla comunicazione del rendiconto a tutti i creditori.

Dell’avvenuto deposito e della fissazione dell’udienza il curatore dà immediata comunicazione ai creditori ammessi al passivo, a coloro che hanno proposto opposizione, ai creditori in prededuzione non soddisfatti, con posta elettronica certificata, inviando loro copia del rendiconto ed avvisandoli che possono presentare eventuali osservazioni o contestazioni fino a cinque giorni prima dell’udienza con le modalità di cui all’articolo 93, secondo comma. Al fallito, se non è possibile procedere alla comunicazione con modalità telematica, il rendiconto e la data dell’udienza sono comunicati mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Se all’udienza stabilita non sorgono contestazioni o su queste viene raggiunto un accordo, il giudice approva il conto con decreto; altrimenti, fissa l’udienza innanzi al collegio che provvede in camera di consiglio (art. 116).

7. – Da ultimo, la ripartizione finale è disciplinata dall’art. 117, a mente del quale, approvato il conto e liquidato il compenso del Curatore, il Giudice Delegato, sentite le proposte del curatore, ordina il riparto finale secondo le norme precedenti.

Nel riparto finale vengono distribuiti anche gli accantonamenti precedentemente fatti. Tuttavia, se la condizione non si è ancora verificata ovvero se il provvedimento non è ancora passato in giudicato, la somma è depositata nei modi stabiliti dal giudice delegato, perché, verificatisi gli eventi indicati, possa essere versata ai creditori cui spetta o fatta oggetto di riparto supplementare fra gli altri creditori. Gli accantonamenti non impediscono la chiusura della procedura.

Il Giudice Delegato, nel rispetto delle cause di prelazione, può disporre che a singoli creditori che vi consentono siano assegnati, in luogo delle somme agli stessi spettanti, crediti di imposta del fallito non ancora rimborsati.

Per i creditori che non si presentano o sono irreperibili le somme dovute sono nuovamente depositate presso l’ufficio postale o la banca già indicati ai sensi dell’art. 34. Decorsi cinque anni dal deposito, le somme non riscosse dagli aventi diritto e i relativi interessi, se non richieste da altri creditori, rimasti insoddisfatti, sono versate a cura del depositario all’entrata del bilancio dello Stato per essere riassegnate, con Decreti del Ministro dell’Economia e delle Finanze, ad apposita unità previsionale di base dello stato di previsione del Ministero della Giustizia.

Il Giudice, anche se è intervenuta l’esdebitazione del fallito, omessa ogni formalità non essenziale al contraddittorio, su ricorso dei creditori rimasti insoddisfatti che abbiano presentato la richiesta anzidetta, dispone la distribuzione delle somme non riscosse in base all’art. 111 fra i soli richiedenti.