L’intervista di Pif

all’Avv. Piero Salussolia nella

trasmissione tv di MTV “Il Testimone”.

Panoramica su come operare nel mercato immobiliare maltese

Dott. Raffaele Piu

Prezzi delle case alle stelle….per 18 delle 23 economie prese in considerazione (Malta non è presente, piccola e per ora lontana dai titoli di giornale ma non dai target degli investitori più smart).

Situazioni di debolezza continua dei prezzi in Europa del Sud, Spagna, Francia e Italia e in contrasto mercati surriscaldati nelle capitali Nord Europee, UK e Svezia.

Due sono i criteri con cui valutare se un mercato è ancora in bolla (troppo caro) o in bolla ci sta entrando e quindi presenta dei prezzi insostenibili:

• Primo se è abbordabile, conveniente, la misura è il rapporto tra PREZZO e REDDITO NETTO personale.
• Secondo se l’investimento ha una solida base finanziaria, la misura è il rapporto tra PREZZO e RENDIMENTO.

Quando questi valori sono sopra le medie storiche, l’immobile e sopravalutato, quando sotto è sottovalutato

Malta è una nazione e un mercato piccolo, per il momento ancora lontana dalla mente e immaginazione delle folle, con prezzi medi relativamente ancora convenienti rispetto agli altri mercati

Il fattore dimensionale, limita l’offerta per definizione, in forte contrasto con una domanda esplosiva nel medio termine dovuta a 3 fattori principali:

• il significativo numero di grandi progetti internazionali di investimento e infrastrutture a MALTA e GOZO.
• la crescente domanda da parte del mercato estero, sia individui sia imprese, nella ricerca di immobili residenziali e commerciali per vivere, lavorare, fare business, investire e passare le vacanze….solo per citarne alcuni.

Una costante crescita della domanda da parte del mercato locale Maltese, dovuta al miglioramento del potere di acquisto e alla chiara scelta di destinare le proprie risorse all’investimento immobiliare, un asset considerato privilegiato per essere sostanzialmente tax-free e con un’alta aspettativa di costanti flussi di cassa derivanti dagli affitti sia di breve sia di lungo termine.

Le (Societa’ di) “Holding Immobiliare a Malta.”

Le Societa‘ di Holding Immobiliare sono entita‘ giuridiche utilizzate da High Worth Individuals o da gruppi di societa‘ per investire in proprieta‘ immobiliari, detenere azioni o partecipazioni in altre societa‘ che investono nel settore immobiliare.

Una “Property Holding Company” puo‘ essere utilzzata per investire in una singola proprieta‘ o in un elevato numero di proprieta‘ facenti parte di un piu‘ ampio progetto di sviluppo immobiliare. In alcuni casi, una societa‘ di holding immobiliare puo‘ essere utilizzata per operare ed investire in ogni singola proprieta‘ facente parte di un piu‘ ampio progetto di sviluppo immobiliare. In aggiunta alla detenzione di beni immobili, tali societa‘ possono prendere parte ad altre attivita‘ quali ad esempio:

• Concedere in leasing beni immobili a societa‘ appartenenti allo stesso gruppo o a terze parti non collegate;
• Finanziare un ampio progetto di sviluppo in ambito immobiliare.

Vantaggi:

In uno scenario senza confini, l‘individuazione della location in cui avviare una “Property Holding Company” rappresenta una scelta cruciale e solitamente implica diverse valutazioni di natura fiscale. Un‘adeguata struttura societaria (volta ad ottimizzare i benefici fiscali) puo‘ portare i seguenti benefici:

• Tassazione contenuta del rimpatrio degli utili derivanti dalla vendita/ trasferimento dell‘immobile al beneficiario effettivo.
• Semplificazione dei trasferimenti di proprieta‘: la vendita delle azioni della societa‘ di holding stessa rappresenta una via percorribile per trasferire il titolo legale di una proprieta‘ immobiliare; in presenza di determinate condizioni tali trasferimenti non sono inoltre soggetti agli oneri fiscali previsti in materia di plusvalenze.
• Il reddito derivante da locazioni e finanziamenti sorge in una giurisdizione fiscale molto favorevole.

Il Regime della Partecipation Exemption:

I redditi derivanti da dividendi e plusvalenze prodotti sulla cessione di una partecipazione in una societa‘ non residente rientranti nella categoria della “Partecipating Holding” sono esentasse a Malta. 

Nessuna ritenuta alla fonte sui dividendi distribuiti da una Societa‘ Maltese:

Malta non impone alcuna ritenuta alla fonte sulla distribuzione dei dividendi agli azionisti di una societa‘ Maltese non residenti a Malta. Questo aspetto del sistema fiscale Maltese facilita il rimpatrio degli utili nelle giurisdizioni a fiscalita‘ ridotta (paradisi fiscali).

Nessuna tassazione delle plusvalenze sul traferimento di azioni a una societa‘ Maltese:

Le plusvalenze prodotte dal trasferimento di azioni ad una societa‘ Matese da parte di un soggetto non residente non sono soggette ad alcuna tassazione a Malta sempre che i beni di tale societa‘ non siano interamente o per la maggior parte costituiti da proprieta‘ immobiliari situate a Malta.

Nessuna Imposta di Bollo:

In presenza di determinate condizioni Malta non impone alcuna imposta di bollo sul trasferimento di azioni a una societa‘ Maltese da parte di un soggetto non residente a Malta.

Nessuna normativa in materia di “Thin Capitalization”:

Non vi sono norme che regolano la “Thin Capitalization” a Malta. L‘assenza di una normativa in materia permette ad una Holding Company di finanziare l‘acquisizione di partecipazioni e di effettuare operazioni di “push down” del debito in modo molto efficiente dal punto di vista fiscale.

Purche‘ determinate condizioni siano soddisfatte, la holding company potra‘ dedurre interamente qualsiasi interesse pagato sui prestiti effettuati dagli azionisti alla societa‘. L‘assenza di una normativa in materia di “Thin Capitalization” rende particolarmente favorevole l‘utilizzo di societa‘ di holding Maltesi anche come veicolo di finanziamento a tassazione contenuta.

La disciplina delle c.d. aste giudiziarie: nozione, differenze con altri istituti, disciplina generale – parte I

Avv. Riccardo Perona (Studio Legale Giannone, Torino)

1 – La cosiddetta “asta giudiziaria” consiste, tecnicamente, in un procedimento di vendita forzata dei beni (mobili o immobili) di un debitore inadempiente (persona fisica o giuridica) che si dispone all’esito di un processo di esecuzione al fine di soddisfare, almeno parzialmente, i creditori, tramite quanto viene ricavato dalla vendita stessa.

La disciplina generale della vendita giudiziaria dei beni del debitore esecutato si rinviene agli artt. 501 e ss. del codice di procedura civile, che, parimenti, contiene poi disposizioni speciali in riferimento alla vendita nel caso di espropriazione mobiliare (artt. 513 e ss.) e a quella nel caso di espropriazione immobiliare (artt. 555 e ss.). Rinviando a interventi successivi l’analisi delle disposizioni di dettaglio da ultimo menzionate e del tema delle aste fallimentari, si intende cominciare, in questo articolo, con l’illustrare alcune nozioni generali in tema di esecuzione e vendita forzata, valide, in quanto tali, tanto per i casi di esecuzione mobiliare quanto per quelli di esecuzione immobiliare.

2 – A norma dell’art. 501 c.p.c., l’istanza di assegnazione o di vendita dei beni pignorati non può essere proposta se non decorsi dieci giorni dal pignoramento. Viene dunque previsto un termine c.d. dilatorio, rispetto al quale è ammessa solamente un’eccezione, con riguardo, segnatamente, alle cose deteriorabili, delle quali può essere disposta l’assegnazione o la vendita immediata.

Il citato termine, come accennato, decorre dal pignoramento. Al riguardo, deve ricordarsi che con pignoramento si intende a sua volta, a norma degli artt. 491 e ss., l’atto che dà inizio all’espropriazione forzata. Questo consiste, più in particolare, in un’ingiunzione che l’ufficiale giudiziario, su impulso del creditore c.d. pignorante (al quale possono poi affiancarsi, nel corso dell’esecuzione, i creditori c.d. intervenuti), fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si assoggettano all’espropriazione e i relativi frutti.

3 – Decorsi i detti dieci giorni dal pignoramento, dunque, può essere presentata istanza di assegnazione o di vendita. Si tratta di due istituti differenti.

Attraverso l’assegnazione, infatti, si ha il trasferimento della titolarità di un bene dal debitore al creditore, il quale viene così soddisfatto nella propria pretesa direttamente attraverso il detto bene (c.d. datio in solutum giudiziale). In tale ipotesi il creditore rimane tenuto, nel caso di eccedenza del valore del bene rispetto a quello del pignoramento, al versamento di un conguaglio. A norma dell’art. 505 c.p.c., l’assegnazione può essere chiesta dal creditore pignorante e, se sono intervenuti altri creditori, l’assegnazione può essere chiesta a vantaggio di uno solo o di più, d’accordo fra tutti. L’assegnazione, ai sensi del successivo art. 506, può essere fatta soltanto per un valore non inferiore alle spese di esecuzione e ai crediti aventi diritto a prelazione anteriore a quello dell’offerente. Se il valore eccede quello da ultimo indicato, sull’eccedenza concorrono l’offerente e gli altri creditori, osservate le cause di prelazione che li assistono. Quanto alla forma, all’assegnazione si fa luogo mediante ordinanza del giudice dell’esecuzione contente l’indicazione dell’assegnatario, del creditore pignorante, di quelli intervenuti, del debitore, ed eventualmente del terzo proprietario, del bene assegnato e del prezzo di assegnazione.

4 – Attraverso la vendita forzata, invece, i beni pignorati vengono venduti e i creditori vengono soddisfatti attraverso la distribuzione della somma ricavata.

La vendita forzata può attuarsi attraverso due modalità: con incanto e senza incanto. In entrambi i casi, laddove vi siano più offerenti, si svolge, dinanzi al giudice o a un suo delegato, una gara fra gli stessi, il che giustifica la denominazione di “asta” (in senso lato) invalsa nel linguaggio comune. Nel caso della vendita senza incanto, le offerte, previamente presentate in busta chiusa in Cancelleria, vengono poi esaminate in un’udienza all’uopo fissata, alla presenza degli offerenti. A questi è precluso il ritiro dell’offerta presentata, che dunque è vincolante (con la conseguenza che l’eventuale offerente unico sarà obbligato all’acquisto, pena la perdita della cauzione versata). Nel caso di vendita con incanto, invece, si assiste alla realizzazione di una gara immediata fra i diversi offerenti, secondo la modalità cui più tipicamente ci si riferisce, nel linguaggio comune, al parlare di “asta” (in senso stretto), con presentazione delle offerte contestualmente all’espletamento della selezione e con modalità “al rialzo”.

5 –  Alla distribuzione della somma ricavata sono poi dedicati gli artt. 509 e ss. c.p.c.

Tale somma è formata da quanto proviene a titolo di prezzo o conguaglio delle cose vendute o assegnate, di rendita o provento delle cose pignorate, di multa e risarcimento di danno da parte dell’aggiudicatario. Dispone la legge (art. 510 c.p.c.) che, se vi è un solo creditore pignorante senza intervento di altri creditori, il giudice dell’esecuzione, sentito il debitore, dispone a favore del creditore pignorante il pagamento di quanto gli spetta per capitale, interessi e spese. In caso contrario, la somma ricavata è distribuita dal giudice tra i creditori a norma delle disposizioni speciali relative all’esecuzione mobiliare e immobiliare, avuto riguardo alle cause legittime di prelazione e previo accantonamento delle somme che spetterebbero ai creditori intervenuti privi di titolo esecutivo i cui crediti non siano stati in tutto o in parte riconosciuti dal debitore. L’accantonamento è disposto dal giudice dell’esecuzione per il tempo ritenuto necessario affinché i predetti creditori possano munirsi di titolo esecutivo e, in ogni caso, per un periodo di tempo non superiore a tre anni.

Decorso il termine fissato, su istanza di una delle parti o anche d’ufficio, il giudice dispone la comparizione davanti a sé del debitore, del creditore procedente e dei creditori intervenuti (con l’eccezione di coloro che siano già stati integralmente soddisfatti) e dà luogo alla distribuzione della somma accantonata tenuto conto anche dei creditori intervenuti che si siano nel frattempo muniti di titolo esecutivo. La comparizione delle parti per la distribuzione della somma accantonata è disposta anche prima che sia decorso il termine fissato se vi è istanza di uno dei predetti creditori e non ve ne siano altri che ancora debbano munirsi di titolo esecutivo.

Il residuo della somma ricavata, dopo l’ulteriore distribuzione di cui al terzo comma ovvero dopo che sia decorso il termine nello stesso previsto, è consegnato al debitore o al terzo che ha subito l’espropriazione. I creditori di un creditore avente diritto alla distribuzione possono chiedere di essere a lui sostituiti. Il giudice dell’esecuzione provvede alla distribuzione anche nei loro confronti, ma le contestazioni relative alle loro domande non possono ritardare la distribuzione tra gli altri creditori concorrenti (art. 511 c.p.c.). Se, in sede di distribuzione, sorge controversia tra i creditori concorrenti o tra creditore e debitore o terzo assoggettato all’espropriazione, circa la sussistenza o l’ammontare di uno o più crediti o circa la sussistenza di diritti di prelazione, il giudice dell’esecuzione, sentite le parti e compiuti i necessari accertamenti, provvede con ordinanza, impugnabile attraverso opposizione. Il giudice può, anche con la detta ordinanza, sospendere, in tutto o in parte, la distribuzione della somma ricavata.

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